One Menerung，孟沙：BRDB 229伙永久業權大單位，3,013平方呎起、毗鄰白沙羅高原

One Menerung 於2024年4月至2025年3月的成交價中位數為RM411萬，呎價約RM1,265；2026年9月業主叫價呎價約RM1,500至2,000。這個價錢換來的是空間：229個永久業權單位，面積由約3,013平方呎至逾10,000平方呎，位於 Bukit Bandaraya 的 Jalan Menerung，緊貼孟沙購物中心（Bangsar Shopping Centre），步行即達白沙羅高原一側的 Pusat Bandar Damansara 地鐵站。

重點數字：約8英畝地皮上共229伙，由 BRDB 於2009年建成；開售呎價約RM650，約為現時成交中位數的一半；3,239平方呎三房單位的毛回報約4.1%。

One Menerung 項目概覽

地址	Jalan Menerung, Bukit Bandaraya, Bangsar, 59100 Kuala Lumpur
發展商	BRDB Developments Sdn Bhd（前稱 Bandar Raya Developments）
建築師	GDP Architects
業權	永久業權
地皮	約8英畝
單位	229個，分佈於A至F六座
面積	約3,013至10,291平方呎
開售價	呎價約RM650
落成	2009年
管理費	每平方呎RM0.35至0.45（StarProperty）
車位	每個單位三個車位，大單位更多

名稱值得一提。2009年落成的 One Menerung，與 BRDB 在同一條路上較新的111伙大樓 One Eleven Menerung 是兩個不同項目；項目亦常被拼作「1 Menurung」。

住宅：分層住宅中罕見的空間

StarProperty 的分座資料顯示間隔何等寬裕。A座為28層大樓，三房單位面積3,013至5,671平方呎。C座及D座樓高21層，單位面積分別為4,385至7,661及5,221至10,291平方呎。

B座有14個多層聯排單位，約6,843至7,145平方呎；E座及F座則有12個五層聯排單位，約6,650至6,865平方呎。即使最細的單位，也比不少吉隆坡新樓盤的最大單位還要大，幾乎是空中的洋房生活。

低密度與私密入戶

約8英畝地皮上只有229伙，密度約每英畝29伙，在市區邊緣屬低密度。現時放售單位標明設私人電梯廳，升降機直達業主樓層，回家無須與人共用走廊。

深耕孟沙的發展商

BRDB 成立於1964年，興建了孟沙購物中心，總部 Menara BRDB 就在隔鄰的 Jalan Maarof。其住宅品牌以低密度見稱：由 One Menerung、Serai，到現時的 Eden Taman Duta。在此置業，等同選擇一家至今仍管理區內核心商場的發展商。

會所設施

多個泳池（包括家庭泳池）、日光浴平台、桑拿、健身室及舞蹈室、網球場及壁球場、宴會廳、燒烤區及兒童遊樂區，另設司機休息室及洗車位。

地段：毗鄰白沙羅高原的孟沙

• 孟沙購物中心： 就在隔鄰（StarProperty、Space Realty）。
• Pusat Bandar Damansara 地鐵站（加影線）： 步行約五分鐘（Space Realty）；The Edge 標示在1公里範圍內。
• 白沙羅高原： The Edge 標示 Damansara City 在1公里內；Pavilion Damansara Heights 位於 Pusat Bandar Damansara 站周邊的同一區域。
• 道路： 經舊 Jalan Damansara 可前往 SPRINT 大道、Jalan Duta、聯邦大道及滿家樂（Mont Kiara）（StarProperty）。非繁忙時間駕車往KLCC約15分鐘（Space Realty）。
• 學校及醫院： 孟沙的 Pantai Hospital Kuala Lumpur 及 Jalan Ampang 的 Gleneagles Kuala Lumpur 一般車程10至20分鐘；滿家樂的 Garden International School 及 Alice Smith School 視乎校舍及交通，車程相若。

鄰近一帶的新盤動向，可參閱我們的2026年白沙羅高原新盤指南。

數字：成交與叫價

成交紀錄：

• Brickz： 2024年4月至2025年3月共16宗住宅成交，中位數RM411萬（呎價約RM1,265），中間一半介乎RM280萬至RM850萬。
• EdgeProp： 呎價中位數約RM1,313，介乎RM1,209至1,634。例子包括2024年11月呎價RM1,250，以及2025年3月以RM370萬成交（呎價RM1,165）。歷史高位為2010年11月的呎價RM2,348。
• 開售價： 呎價約RM650，近期中位數約為開售價的兩倍。

2026年9月 PropertyGuru 上的叫價：

間隔	約略面積	叫價	叫價呎價
3+1房	3,239平方呎	RM6.4M	RM1,976
4+1房	約4,295平方呎	RM7.5M	RM1,746
4+1房	約4,386平方呎	RM8.3M	RM1,892
5+1房	約8,202平方呎	RM12.5M	RM1,524

後三行的面積由放盤叫價及呎價推算。2026年9月下旬 EdgeProp 的叫價呎價約RM1,200至2,000。叫價往往比成交價高出30%或以上，宜視作議價的起點。

租金與毛回報

2026年9月至10月初 PropertyGuru 上的叫租：

間隔	面積	每月叫租
3+1房	3,239平方呎	RM14,000
4+1房	5,200平方呎	RM25,000
5+1房	6,963平方呎	RM30,000

一個3,239平方呎、每月叫租RM14,000的單位，年租為RM168,000。對比 Brickz 的成交中位數RM411萬，毛回報約4.1%（叫租對比成交中位數），未計管理費、空置期、傢俬裝修及稅項。5,200平方呎、每月RM25,000的大單位，以成交呎價水平計算表現相若，是資本增值以外的穩定回報。

比較：One Menerung 與 TRX

One Menerung 提供 TRX 無法提供的條件：超大間隔、聯排屋形式，以及成熟的綠化社區。TRX 則勝在交通及發展勢頭，設有全城唯一的地鐵1號線與2號線轉乘站、10英畝天台公園，以及約30,000名上班人口的寫字樓基礎。

TRX Residences 的成交呎價中位數約RM2,265，叫租推算的毛回報約5%，高於 One Menerung 的4.1%。詳情請參閱為何TRX是吉隆坡新一代頂級地段及2026年 TRX 新盤指南。

放眼亞洲，我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500萬在KLCC附近可買約3,043平方呎，在香港只有372平方呎，新加坡665平方呎，東京699平方呎。

由KLCC、TRX到白沙羅高原及滿家樂的各區呎價，可參閱我們的吉隆坡豪宅指南。

值得考慮的因素

• 樓齡。 大樓樓齡約17年，較舊單位應預留廚房及浴室翻新預算。
• 入場金額。 即使以成交水平計算，入場亦約需RM300萬至RM400萬，轉售買家群比兩房、三房單位更窄。
• 成交節奏。 一年16宗成交，單一宗交易已足以牽動中位數。

我們的看法

One Menerung 是孟沙的大單位地址。以成交價計，呎價約RM1,265，明顯低於 Eden Taman Duta 等新推低密度項目約RM1,680至1,730的呎價，卻能換來3,000平方呎以上、永久業權、私人電梯廳，以及門前的商場。

它適合為空間與成熟社區而置業的家庭，以約4.1%毛回報長線持有。叫價與成交價之間的差距正是機會：以 Brickz 及 EdgeProp 成交紀錄為出價依據的買家，議價時更有底氣。

若重視交通、租務深度及最新規格，TRX 仍是基準；追求空間的買家，One Menerung 是理想的另一選擇。

常見問題

One Menerung 由誰發展？

由 BRDB Developments Sdn Bhd 發展，前稱 Bandar Raya Developments，即孟沙購物中心背後的集團。建築師為 GDP Architects。

One Menerung 是永久業權嗎？

是。One Menerung 為永久業權。

One Menerung 一個單位要多少錢？

2024年4月至2025年3月的成交紀錄中位數為RM411萬，呎價約RM1,265。2026年9月業主叫價RM640萬至RM1,250萬，呎價約RM1,500至2,000。

One Menerung 的租金回報是多少？

毛回報約4.1%，以一個3,239平方呎、每月叫租RM14,000的單位，對比RM411萬的成交中位數計算。

單位設私人電梯廳嗎？

有。現時放售單位標明設私人電梯廳，升降機直達業主樓層。

One Menerung 與 One Eleven Menerung 是同一項目嗎？

不是。One Menerung 是2009年落成的229伙項目；One Eleven Menerung 則是 BRDB 在 Jalan Menerung 較新的111伙大樓，預計2027年落成。

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本文僅屬一般市場資訊，並非投資建議。叫價及租金取自2026年9月及10月的公開放盤資料，或會隨時變動；成交數據按所列來源報道。