2026海外買家指南：在吉隆坡及TRX置業，由印花稅、按揭到MM2H
- RM1M外國人在吉隆坡買樓的最低價
- 8%外國人住宅物業轉讓印花稅
- 30%五年內出售的產業盈利稅
私人登記
Beverly Residence TRX：敦拉薩國際貿易中心內的永久業權住宅，共 315 戶，面積 688 至 3,600 平方呎，RM1.7M 起，2026 年 12 月開售。私人睇樓現正安排中，登記貴賓優先獲得平面圖及價單。
立即登記第四季私人預覽外國人可在吉隆坡購買永久業權公寓，包括敦拉薩國際貿易中心（TRX）的單位，門檻為RM100萬最低購買價，須取得州政府批准，並由2026年1月1日起就住宅轉讓繳付劃一8%印花稅。亞洲主要城市之中，向海外業主開放得如此清晰的並不多見。
重點數字：最低購買價RM100萬；現金買家的總購置成本約為樓價的10-12%；五年內出售的收益按30%徵稅，第六年起降至10%。資金可以外幣匯出。MM2H 屬自願參加，提供的是長期居留權，而非置業資格。
本指南僅屬一般資訊，並非法律、稅務或投資建議，內容反映2026年10月現行的規例。
1. 規則：吉隆坡的最低購買價
馬來西亞各州自行訂定外國人購買物業的最低價格。根據 Chambers 2025年房地產指南，吉隆坡的最低價為RM100萬。此外，外國人一般不得購買某些類別的物業，例如低成本房屋、土著（Bumiputera）配額單位及馬來保留地。
這個門檻目前仍在討論之中。據 EdgeProp 於2026年7月報道，發展商協會 Rehda 建議將吉隆坡的門檻下調至RM60萬，與 MM2H 的最低要求看齊。在修訂正式刊憲之前，RM100萬的最低價繼續適用。
在 TRX，這個門檻甚少構成限制。Brickz 數據顯示，TRX Residences 的成交價中位數約為RM183萬。詳見TRX Residences：560宗成交透露了甚麼及2026年TRX新盤。
2. 州政府批准
根據《國家土地法典》第433B條，外國人購買物業須事先取得州政府的書面批准。在吉隆坡，申請須經聯邦直轄區土地局辦理。據 EdgeProp 於2026年7月引述的律師所言，一般需時一至三個月。申請由買家的律師提交，而買賣合約通常會以獲得批准作為生效條件。
3. 成本：印花稅及律師費
印花稅。 據 EdgeProp 2026年7月報道，由2026年1月1日起，涉及非馬來西亞人的住宅物業轉讓，其轉讓文書須繳付劃一8%的印花稅，此前為4%。以RM150萬的物業計算，印花稅即為RM12萬。商業物業則維持劃一4%。
律師費。 馬來西亞半島的物業轉讓律師費依照《2023年律師酬金令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）計算。買賣及轉讓方面，首RM50萬收費1.25%，其後RM700萬收費1%，律師最多可給予25%折扣。向發展商購買一手物業則適用較低的收費標準。如申請貸款，貸款文件另有收費標準。
總成本。 據 EdgeProp 引述的律師估計，外國現金買家購買住宅物業的總購置成本，計及印花稅、律師費、州政府批准及雜費後，約為樓價的10-12%。
4. 外國人的融資安排
馬來西亞國家銀行（Bank Negara Malaysia）容許非居民借入令吉，為在馬來西亞的實體經濟活動融資，包括購買不動產，但不包括單純購買土地。馬來西亞的銀行確實會向外國買家批出按揭，惟按揭成數及入息審查均按個別情況釐定，一般較本地居民保守。不少高淨值買家以現金購買；需要借貸者，會在簽約前取得銀行的書面指示性貸款建議。
5. 非公民的產業盈利稅
馬來西亞內陸稅收局（LHDN）公布的非公民及非永久居民出售者（亦適用於外國公司）產業盈利稅（RPGT）稅率如下：
| 出售時間 | 產業盈利稅稅率 |
|---|---|
| 第1至5年 | 30% |
| 第6年起 | 10% |
與馬來西亞公民不同，外國個人的稅率永遠不會降至0%。因此大部分外國買家會計劃持有至少五年。日後出售時，買家會從售樓款項中扣起一筆保留款項以支付產業盈利稅，由你的律師在成交時處理。
6. 資金匯出
國家銀行對非居民的指引列明，非居民可自由投資令吉資產，並可自由將出售投資所得、利潤及收入匯往海外，惟須以外幣匯出。因此，租金收入及售樓所得均可匯回本國，但須符合稅務、文件及銀行合規審查的要求。請妥善保存資金匯入的完整紀錄，日後匯出時會更順利。
7. MM2H：計劃內容及2026年所需資金
「馬來西亞我的第二家園」（Malaysia My Second Home，MM2H）是一項長期居留計劃。購買物業毋須參加此計劃，但不少買家會兩者並行。官方網站現列出四個類別：白金（Platinum）、黃金（Gold）、白銀（Silver），以及經濟特區及金融特區（SEZ/SFZ）類別。
| 級別 | 定期存款 | 最低購買物業價格 |
|---|---|---|
| 白銀（Silver） | US$150,000 | RM60萬 |
| 黃金（Gold） | US$500,000 | RM100萬 |
| 白金（Platinum） | US$100萬 | RM200萬 |
定期存款數字取自 Bernama 於2024年6月就計劃修訂的報道，最低物業價格則取自 The Edge。EdgeProp 於2026年7月的報道指，白銀級別為五年期、可續期的居留證，黃金級別則標榜15年有效期，但仍以每五年續期一次的方式批註。
官方網站及官方聲明所列的其他條件：
- 白銀、黃金及白金級別的申請人須年滿25歲；SEZ/SFZ 類別申請人須年滿21歲。
- 參加者每年須在馬來西亞逗留最少90日。
- 獲批後必須購買自住物業，且10年內不得出售，除非是換購價值更高的物業。
- 獲批後，最多可提取50%的定期存款，用於購買自住物業、教育、醫療或旅遊用途。
- 新參加者不符合申請永久居留權的資格。
8. 買家來源及常見的購買架構
2025年上半年，非公民在馬來西亞共購入913個住宅物業，總值RM19.04億。根據《新海峽時報》（NST）刊登的房屋部數字，中國買家居首，共329宗，總值RM8.3464億；香港買家有15宗，台灣買家有12宗。截至2025年底已購買住宅的 MM2H 參加者中，中國佔304人、台灣91人、香港34人、日本14人。
常見的購買架構：
- 個人名義。 最簡單的方式，亦是 EdgeProp 引述的律師所強調的：外國買家以個人名義登記為業權擁有人。
- 以海外戶口資金支付。 香港、台灣及日本買家一般可從本地銀行將外幣直接匯入律師或發展商的戶口。內地買家則在國內個人外匯管制的框架下運作，這決定了已存放於境外的資金如何運用。
- 公司持有。 外國公司的產業盈利稅稅率與外國個人相同，一般亦須取得同樣的批准。此方式會增加成本，只有在涉及更廣泛的遺產或稅務規劃時才值得考慮。
國際比較
我們的吉隆坡對比亞洲同心圓地圖以相同比例，把吉隆坡核心區與香港、新加坡、東京等九城並列：500 萬馬幣在 KLCC 一帶約可買 3,043 平方呎，在香港只有 372 平方呎，新加坡 665 平方呎，東京 699 平方呎。城中各區的比較，見2026吉隆坡豪宅市場及KLCC新盤。
需要考慮的要點
- MM2H 買家同樣適用吉隆坡門檻。 即使白銀級別的 MM2H 最低物業價格較低，在吉隆坡置業仍須符合RM100萬的外國人最低購買價。
- 以五年以上為持有期。 出售時機直接影響淨回報。
- 保障樓款。 無論採用哪種架構，應將樓價存放於律師的保管人戶口或信託戶口，直至業權或批准條件達成；EdgeProp 引述的律師亦作同樣建議。
我們的看法
對海外業主而言，馬來西亞仍是亞洲最開放的優質物業市場之一。永久業權、清晰的門檻，加上收益可自由以外幣匯出，令吉隆坡有別於限制外資置業的城市。
8%印花稅提高了入場成本，但屬一次性支出，而稅制本身亦獎勵持有五年以上的耐心買家。
對大多數買家來說，最簡潔的做法是以個人名義現金購買，只有在家庭需要長期居留時才加上 MM2H。在 TRX，規則甚少左右對住宅的選擇。
常見問題
外國人可以在 TRX 購買永久業權物業嗎？
可以。TRX Residences 及 CORE Residence @ TRX 均為永久業權。外國買家須取得州政府批准，並符合吉隆坡的最低購買價。
2026年外國人在馬來西亞買樓的印花稅是多少？
由2026年1月1日起，涉及非馬來西亞人的住宅物業轉讓須繳付劃一8%的印花稅。商業物業則維持4%。
在馬來西亞買樓是否必須參加 MM2H？
不需要。MM2H 是一項居留計劃。外國人毋須參加亦可購買物業，但須符合州政府的最低價格及批准要求。
外國人出售物業時須繳付甚麼稅？
根據 LHDN，五年內出售的收益須繳付30%產業盈利稅，第六年起為10%。
登記私人睇樓
如欲了解市場背景，請參閱為何 TRX 是吉隆坡新一代頂級地段及TRX、KLCC 與武吉免登比較。如你正計劃置業，我們現正為一個將於2026年第四季在 TRX 附近推出的全新私人住宅項目安排私人預覽。登記私人睇樓。
本文僅屬一般市場資訊，並非投資建議。
Cover: Photo: ELIZABETH XIONG / Wikimedia Commons, CC BY 4.0