2026年東姑山新盤：吉隆坡堅尼山及大使花園全部住宅項目、呎價與業權

東姑山（Bukit Tunku），吉隆坡人多稱為堅尼山（Kenny Hills），是全城最矜貴的山坡獨立洋房區：永久業權地段散落在林木茂密的山脊上，緊鄰Perdana植物園（Perdana Botanical Gardens）及國會大廈，與KLCC直線距離約3.5公里。這裡的新樓十年才出現一兩次。2026年的新盤是BRDB發展的Eden Taman Duta，位於山丘南緣的大使花園（Taman Duta），共146個永久業權單位，售價約RM890萬起，2026年6月已動工。周邊另有幾個已落成的低層項目，以及為數不多的洋房地皮。本頁列出山上每個項目、各自售價，以及這片住宅區與KLCC和TRX的價格比較。

2026年東姑山新盤：各項目進度一覽

項目	發展商	伙數	面積（平方呎）	業權	進度	價格	詳細分析
Eden Taman Duta	BRDB Developments	146	5,296 - 19,041	永久業權	發售中；2026年6月動工，2029年12月落成	核准售價RM891萬 - 3,299萬；呎價約RM1,683 - 1,733	Eden分析
1 Selekoh Tunku	Ahabah Properties	6		永久業權	2025年落成	二手市場
Arata of Tijani	Bolton（Tijani社區）	100		永久業權	已落成	平均成交呎價RM784
Tijani 2 North	Tijani（Bolton附屬公司）	154	2,827 - 5,644	永久業權	2009年1月落成	成交呎價RM858
Kenny Hills Residence	Sime Darby Brunsfield	63	3,627 - 6,738	永久業權	2014年3月落成	二手叫價RM368萬起
Impian Bukit Tunku	Bukit Tunku Elite Properties	30幢別墅		永久業權	已落成	成交呎價中位數RM1,064
Tijani 1洋房地段	Bolton	33幅地	地皮10,500 - 55,000	永久業權	2001年推出；地段私下轉售	推出價每呎地皮RM220
洋房地皮：Laman Tunku及Jalan Girdie	私人業主	單幅地	地皮21,600 - 30,328	永久業權	2026年放售	叫價每呎地皮約RM690 - 709

成交數據為EdgeProp近48個月的中位數及平均數。大使花園是山丘南緣，位於Jalan Duta及Jalan Gallagher一帶；Eden的承建商將地盤描述為「Taman Duta, Bukit Tunku」，買家亦視兩者為同一個地址。

2026年新盤：BRDB的Eden Taman Duta

Eden是2026年山上唯一由發展商推出的新盤，亦是一代人以來規模最大的一個：

• 規模。 12.25英畝地皮上八幢五層及七層的低層大樓，共146個永久業權單位，每英畝約11.9伙，包括22個複式頂層單位，戶內設樓梯及私人電梯。
• 面積。 別墅單位5,296 - 6,491平方呎，頂層單位9,182 - 19,041平方呎。
• 售價。 發展商核准廣告准證上的售價為RM8,914,279至RM32,989,588，入門別墅呎價約RM1,683，最大的頂層單位約RM1,733。
• 施工。 BRDB於2026年6月將RM5.2932億的建築合約批予Kerjaya Prospek，範圍包括八幢別墅大樓、兩幢停車場大樓、兩層地庫及會所，由2026年6月15日起33個月內完成。廣告准證所載落成日期為2029年12月。

BRDB自1997年起持有這幅地，並稱Eden是繼孟沙One Menerung之後最用心的項目。請閱讀我們完整的Eden Taman Duta分析。

1 Selekoh Tunku：六伙，2025年落成

山上最新落成的項目是Ahabah Properties發展的1 Selekoh Tunku：門禁社區內六個永久業權的分層式洋房單位，2025年落成。六伙正是東姑山常見的新增供應規模：一幅洋房地段重建成只供數個家庭居住的私人住宅。單位經代理私下成交，而非在示範單位發售。

Tijani社區：Bolton的三期發展

Tijani是東姑山最接近整體規劃社區的項目，由Bolton分三期發展：

• Tijani 1（2001年）。 22英畝地皮上33幅永久業權洋房地段，每幅10,500 - 55,000平方呎，推出價每呎地皮RM220。StarProperty記錄其後叫價升至約RM400。
• Tijani 2 North（2009年1月落成）。 7.4英畝地皮上154個永久業權單位，包括70個複式單位及84個分層單位，分佈於三幢低層大樓、一幢9層及一幢17層大樓。建築面積2,827 - 5,644平方呎。推出呎價RM650，其後成交呎價中位數為RM858，區間RM760 - 895。
• Arata of Tijani。 最後一期：三幢10層大樓共100個永久業權單位，推出價RM63萬至RM170萬，總發展價值RM1.22億。現時平均成交呎價RM784。

我們在吉隆坡對比亞洲同心圓地圖中以Tijani 2 North代表東姑山：這是山上成交最活躍的分層住宅，以合理呎價提供大面積家庭單位及完善的保安。

Kenny Hills Residence及Impian Bukit Tunku：已落成的低層別墅

兩個已落成的項目反映山上低層別墅的二手價格：

• Kenny Hills Residence。 Sime Darby Brunsfield於2014年3月在4.75英畝地皮上建成63個永久業權分層別墅，面積3,627 - 6,738平方呎。二手叫價方面，Grande 1戶型約RM368萬起，Albizia戶型約RM516萬起。
• Impian Bukit Tunku。 位於Jalan Chempenai約六英畝的門禁社區，30幢永久業權熱帶風格別墅環繞會所而建。近48個月成交呎價中位數為RM1,064，是山上最高的二手價位。

洋房地皮：這片住宅區最稀缺的產品

東姑山大部分是獨立洋房地段，亦是該區價值所在。2026年在EdgeProp放售的兩幅永久業權地皮反映現時行情：

• Laman Tunku。 30,328平方呎住宅地皮，叫價約RM2,150萬，即每呎地皮約RM709。
• Jalan Girdie。 21,600平方呎永久業權地皮，叫價約RM1,490萬，即每呎地皮約RM690。

加上一幢逾10,000平方呎洋房的設計及建造費用，山上一幢新建洋房總價通常達數千萬令吉，與Eden較大的頂層單位相若。

獨立洋房定低層住宅：點樣揀

• 洋房地段可完全掌控設計，私隱度最高，土地價值亦最紮實，但買家須自行處理建築、保安及日常保養。
• 低層別墅或複式單位（Eden、Kenny Hills Residence、Impian、Tijani 2 North）提供門禁、共用泳池及會所、物業管理，以及「鎖門即走」的方便，面積由約2,800平方呎至19,000平方呎，與洋房相若。
• 折衷之選是Eden的複式頂層單位：最大19,041平方呎並設私人電梯，等同一幢立體洋房，同時享有物業服務。

私隱、綠意與交通

• 四面皆綠。 山丘緊鄰Perdana植物園及國會大廈一帶，窗外是林冠而非高樓。
• 鄰里。 周邊有多國大使官邸、國會大廈及國家王宮，令東姑山寧靜而具外交氣息，區內道路車流稀少。
• 出入市區。 與KLCC直線距離約3.5公里，與TRX約5公里，非繁忙時間經Jalan Duta車程很短。滿家樂（Mont Kiara）的國際學校、孟沙（Bangsar）及白沙羅高原（Damansara Heights）就在西面。
• 以車代步。 步行範圍內沒有鐵路站，每戶都要駕車。

鄰近的低密度選擇，可參閱武吉白沙羅The Cedar及Pavilion Damansara Heights。

東姑山與其他地區的呎價比較

項目	地區	依據	呎價
Four Seasons Place	KLCC	成交中位數	RM3,000
TRX Residences	TRX	成交中位數，560宗	RM2,265
Eden Taman Duta	東姑山 / 大使花園	核准售價	RM1,683 - 1,733
吉隆坡核心區高端住宅	KLCC 5公里內	中位數	RM1,643
Impian Bukit Tunku	東姑山	成交中位數	RM1,064
Tijani 2 North	東姑山	成交中位數	RM858
Arata of Tijani	東姑山	平均成交價	RM784
洋房地皮	東姑山	叫價，按地皮面積計	RM690 - 709

以呎價計，東姑山二手住宅約為KLCC及TRX的三分之一至一半，因為這座山賣的是空間而非高度。以總價計則剛好相反：Eden最細的新單位約RM890萬，是TRX新住宅入場價的五倍。Four Seasons Place及TRX Residences買的是鐵路、配套服務及租務需求；東姑山買的是土地、林蔭及清幽。全城概況請閱讀吉隆坡豪宅指南，市中心新盤動態請參閱TRX新盤一覽。

常見問題

2026年東姑山有哪些新盤？

BRDB的Eden Taman Duta是2026年的新盤：12.25英畝地皮上146個永久業權別墅及複式頂層單位，面積5,296 - 19,041平方呎，售價RM891萬至RM3,299萬，2029年12月落成。最近落成的是1 Selekoh Tunku，六個永久業權單位，2025年落成。

堅尼山和東姑山是同一個地方嗎？

是。Kenny Hills（堅尼山）是殖民時期的舊稱，Bukit Tunku（東姑山）是正式名稱，兩者指的是Perdana植物園、Jalan Duta與滿家樂之間的同一座山。大使花園（Taman Duta）是它的南緣。

東姑山的獨立洋房要多少錢？

2026年放售的永久業權洋房地皮叫價約每呎地皮RM690 - 709，因此一幅21,600 - 30,328平方呎的地段未建屋前叫價約RM1,490萬 - 2,150萬。已落成別墅方面，Kenny Hills Residence二手約RM368萬起；Eden的新別墅約RM890萬起。

東姑山的物業是永久業權嗎？

本頁所列項目全部為永久業權：Eden Taman Duta、1 Selekoh Tunku、Tijani各期、Kenny Hills Residence、Impian Bukit Tunku，以及放售中的洋房地段。

東姑山與KLCC、TRX比較如何？

東姑山二手住宅成交呎價約RM784 - 1,064，TRX Residences為RM2,265，KLCC的Four Seasons Place為RM3,000。Eden新別墅呎價約RM1,683 - 1,733，介乎兩者之間。市中心提供鐵路及租務需求；東姑山則在距KLCC約3.5公里處提供土地、綠意及私隱。

外國人可以買東姑山的物業嗎？

可以，售價須高於吉隆坡外國買家RM100萬的最低門檻，並取得州政府批准。Eden每個單位約RM890萬起，全部符合門檻。請閱讀我們的外國買家指南。

登記私人睇樓

如果您希望在空間、私隱與出入市區之間取得平衡，我們亦正為2026年第四季於TRX推出、距東姑山約5公里的一個低密度永久業權新住宅安排私人預覽。登記私人睇樓，率先收到平面圖及價單。

本文為一般市場資訊，並非投資建議。數據來自所引用的發展商廣告准證、傳媒報道、放盤及成交紀錄；地皮呎價為叫價除以地皮面積。