Panduan Pembeli Asing 2026: Memiliki Properti di Kuala Lumpur dan TRX, dari Bea Meterai hingga MM2H

Pembeli asing, termasuk WNI, dapat membeli kondominium hak milik penuh (freehold) di Kuala Lumpur, termasuk di TRX, mulai dari harga minimum RM1M, dengan izin pemerintah negara bagian dan bea meterai tetap 8% atas pengalihan properti hunian sejak 1 Januari 2026. Hanya sedikit kota utama di Asia yang membuka alamat terbaiknya bagi pemilik asing dengan syarat sejelas ini.

Fakta kunci: harga minimum RM1M; total biaya akuisisi sekitar 10-12% dari harga; dan keuntungan penjualan dikenai pajak 30% dalam lima tahun, turun menjadi 10% mulai tahun keenam. Dana dapat dibawa pulang (repatriasi) dalam mata uang asing. MM2H bersifat opsional: program ini memberi izin tinggal jangka panjang, bukan hak untuk membeli.

Panduan ini merupakan informasi umum, bukan nasihat hukum, pajak, atau investasi. Isinya mencerminkan aturan yang berlaku pada Oktober 2026.

1. Aturan: harga pembelian minimum di Kuala Lumpur

Setiap negara bagian di Malaysia menetapkan ambang harga minimum sendiri untuk pembelian oleh warga negara asing (WNA). Untuk Kuala Lumpur, minimumnya RM1M, menurut panduan real estat Chambers 2025. WNA juga umumnya tidak diperbolehkan membeli kategori tertentu, seperti rumah berbiaya rendah, unit kuota Bumiputera, dan tanah cadangan Melayu (Malay reserved land).

Ambang ini sedang dibahas. Pada Juli 2026, menurut EdgeProp, asosiasi pengembang Rehda mengusulkan penurunan ambang Kuala Lumpur menjadi RM600,000, sejalan dengan minimum MM2H. Minimum RM1M tetap berlaku hingga perubahan diundangkan secara resmi.

Di TRX, ambang ini jarang menjadi kendala. Data Brickz menunjukkan median transaksi di TRX Residences sekitar RM1.83M. Lihat TRX Residences: apa yang diungkap 560 transaksi dan peluncuran baru di TRX 2026.

2. Izin negara bagian

Pembelian oleh WNA memerlukan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari otoritas negara bagian berdasarkan Section 433B National Land Code. Di Kuala Lumpur, permohonan ini diajukan melalui kantor pertanahan Federal Territory. Pengacara yang dikutip EdgeProp pada Juli 2026 menyebut proses umumnya memakan waktu satu hingga tiga bulan. Pengacara Anda yang mengajukan permohonan, dan perjanjian jual beli (SPA) biasanya dibuat bersyarat pada persetujuan tersebut.

3. Biaya: bea meterai dan biaya hukum

Bea meterai. Sejak 1 Januari 2026, pengalihan properti hunian yang melibatkan non-warga Malaysia dikenai bea meterai tetap 8% atas instrumen pengalihan, menurut EdgeProp pada Juli 2026. Sebelumnya tarifnya 4%. Untuk pembelian RM1.5M, jumlahnya RM120,000. Properti komersial tetap dikenai tarif tetap 4%.

Biaya hukum. Biaya konveyansi di Semenanjung Malaysia mengikuti Solicitors’ Remuneration Order 2023. Untuk jual beli dan pengalihan, skalanya 1.25% atas RM500,000 pertama dan 1% atas RM7M berikutnya, dan pengacara boleh memberi diskon hingga 25%. Pembelian langsung dari pengembang mengikuti skala yang lebih rendah. Skala terpisah berlaku untuk dokumen pinjaman jika Anda menggunakan pembiayaan.

Total biaya. Pengacara yang dikutip EdgeProp memperkirakan total biaya akuisisi bagi pembeli asing yang membayar tunai untuk properti hunian sekitar 10-12% dari harga, setelah memperhitungkan bea meterai, biaya hukum, izin, dan biaya administrasi lainnya.

4. Pembiayaan sebagai pembeli asing

Bank Negara Malaysia mengizinkan non-residen meminjam dalam ringgit untuk membiayai kegiatan sektor riil di Malaysia, termasuk pembelian properti tidak bergerak, namun tidak untuk tanah saja. Bank-bank Malaysia memang memberi pinjaman kepada pembeli asing, tetapi rasio pembiayaan dan uji pendapatan ditetapkan kasus per kasus dan umumnya lebih konservatif dibanding bagi residen. Banyak pembeli berkekayaan tinggi membayar tunai; yang meminjam mengamankan penawaran indikatif tertulis dari bank sebelum menandatangani.

5. Pajak keuntungan properti (RPGT) bagi non-warga negara

RPGT (Real Property Gains Tax, pajak keuntungan properti) untuk penjual yang bukan warga negara atau penduduk tetap Malaysia, yang juga mencakup perusahaan asing, mengikuti jadwal resmi LHDN berikut:

Penjualan dalam	Tarif RPGT
Tahun ke-1 hingga ke-5	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	10%

Berbeda dengan warga negara Malaysia, individu asing tidak pernah mencapai tarif 0%. Karena itu, sebagian besar pembeli asing merencanakan masa kepemilikan minimal lima tahun. Saat Anda menjual, pembeli Anda menahan dana retensi dari hasil penjualan untuk RPGT, yang diurus pengacara Anda saat penyelesaian transaksi.

6. Repatriasi dana

Panduan Bank Negara untuk non-residen menyatakan bahwa mereka bebas berinvestasi pada aset ringgit dan bebas mengirim hasil divestasi, keuntungan, dan pendapatan ke luar negeri, asalkan repatriasi dilakukan dalam mata uang asing. Dengan demikian, pendapatan sewa dan hasil penjualan dapat dibawa pulang, dengan tetap tunduk pada pajak, dokumentasi, dan pemeriksaan kepatuhan bank. Simpan jejak dokumen yang rapi atas dana yang Anda masukkan. Ini akan memudahkan saat dana kelak dibawa keluar.

7. MM2H: apa itu dan berapa biayanya pada 2026

Malaysia My Second Home adalah program izin tinggal jangka panjang. Anda tidak memerlukannya untuk membeli properti, tetapi banyak pembeli menggabungkan keduanya. Portal resmi kini mencantumkan empat kategori: Platinum, Gold, Silver, serta kategori Special Economic Zone dan Special Financial Zone (SEZ/SFZ).

Tingkat	Deposito berjangka	Pembelian properti minimum
Silver	US$150,000	RM600,000
Gold	US$500,000	RM1M
Platinum	US$1M	RM2M

Angka deposito berjangka diambil dari laporan Bernama Juni 2024 tentang program yang direvisi, dan angka properti minimum dari The Edge. Laporan EdgeProp Juli 2026 menggambarkan Silver sebagai izin lima tahun yang dapat diperpanjang, dan Gold dengan masa berlaku utama 15 tahun, namun tetap disahkan dalam perpanjangan lima tahunan.

Syarat lain menurut portal resmi dan pernyataan resmi:

• Pemohon Silver, Gold, dan Platinum minimal berusia 25 tahun. Pemohon SEZ/SFZ minimal berusia 21 tahun.
• Peserta wajib tinggal di Malaysia setidaknya 90 hari per tahun.
• Membeli hunian wajib dilakukan setelah persetujuan, dan hunian tersebut tidak boleh dijual selama 10 tahun kecuali untuk beralih ke properti bernilai lebih tinggi.
• Hingga 50% deposito berjangka dapat ditarik setelah persetujuan untuk keperluan hunian, pendidikan, kesehatan, atau pariwisata.
• Peserta baru tidak memenuhi syarat untuk mengajukan status penduduk tetap (PR).

8. Siapa yang membeli, dan bagaimana pembelian biasanya distrukturkan

Pada semester pertama 2025, non-warga negara melakukan 913 pembelian properti hunian senilai RM1.904 miliar di Malaysia. Pembeli dari China memimpin dengan 329 transaksi senilai RM834.64M, disusul Hong Kong dengan 15 dan Taiwan dengan 12, menurut data kementerian perumahan yang dipublikasikan NST. Di antara peserta MM2H yang telah membeli rumah hingga akhir 2025, China mencatat 304, Taiwan 91, Hong Kong 34, dan Jepang 14.

Struktur yang umum digunakan:

• Atas nama pribadi. Rute paling sederhana, dan yang disorot oleh pengacara yang dikutip EdgeProp: pembeli asing tercatat sebagai pemilik di sertifikat.
• Dana dari rekening luar negeri. Pembeli dari Hong Kong, Taiwan, dan Jepang umumnya dapat mengirim mata uang asing dari bank di negara asalnya ke rekening pengacara atau pengembang. Pembeli dari China daratan bergerak dalam batas kontrol devisa pribadi di negaranya, yang menentukan cara penggunaan dana yang sudah berada di luar negeri.
• Kepemilikan melalui perusahaan. Perusahaan asing dikenai tarif RPGT yang sama dengan individu asing dan umumnya memerlukan izin yang sama. Struktur ini menambah biaya dan hanya sepadan untuk pertimbangan perencanaan warisan atau pajak yang lebih luas.

Perbandingan internasional

Peta radius KL vs Asia kami menyandingkan Kuala Lumpur utama dengan Hong Kong, Singapura, Tokyo, dan enam kota lain dalam skala yang sama: RM5 juta mendapat sekitar 3.043 kaki persegi di dekat KLCC, dibanding 372 kaki persegi di Hong Kong, 665 di Singapura, dan 699 di Tokyo. Untuk pilihan di dalam kota, lihat hunian mewah di Kuala Lumpur 2026 serta peluncuran baru di KLCC, Mont Kiara, dan Bukit Damansara.

Yang perlu dipertimbangkan

• Ambang Kuala Lumpur juga berlaku bagi peserta MM2H. Meskipun minimum MM2H tingkat Silver lebih rendah, pembelian di kota ini tetap mengikuti ambang RM1M untuk pembeli asing.
• Rencanakan kepemilikan lima tahun atau lebih. Waktu penjualan menentukan hasil bersih.
• Lindungi harga pembelian. Apa pun strukturnya, tahan dana di rekening stakeholder atau rekening titipan pengacara hingga syarat sertifikat atau izin terpenuhi, seperti saran pengacara yang dikutip EdgeProp.

Pandangan kami

Malaysia tetap menjadi salah satu pasar properti utama paling terbuka di Asia bagi pemilik asing. Hak milik penuh, ambang yang jelas, dan kebebasan membawa pulang hasil dalam mata uang asing membedakan Kuala Lumpur dari kota-kota yang membatasi kepemilikan asing.

Bea meterai 8% menaikkan biaya masuk, tetapi bersifat sekali bayar, dan skema pajaknya menghargai kepemilikan di atas lima tahun.

Bagi sebagian besar pembeli, rute paling rapi adalah pembelian tunai atas nama pribadi, dengan MM2H ditambahkan hanya bila izin tinggal jangka panjang penting bagi keluarga. Di TRX, aturan ini jarang membatasi pilihan hunian Anda.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah WNA membeli properti hak milik penuh (freehold) di TRX?

Ya. TRX Residences dan CORE Residence @ TRX sama-sama berstatus hak milik penuh (freehold). Pembeli asing memerlukan izin negara bagian dan harus memenuhi harga minimum Kuala Lumpur.

Berapa bea meterai bagi pembeli asing di Malaysia pada 2026?

Tarif tetap 8% atas pengalihan properti hunian yang melibatkan non-warga Malaysia, berlaku sejak 1 Januari 2026. Properti komersial tetap 4%.

Apakah saya perlu MM2H untuk membeli properti di Malaysia?

Tidak. MM2H adalah program izin tinggal. WNA dapat membeli tanpa MM2H, dengan tetap memenuhi harga minimum dan izin negara bagian.

Pajak apa yang dibayar pembeli asing saat menjual?

RPGT sebesar 30% atas keuntungan dalam lima tahun dan 10% mulai tahun keenam, menurut LHDN.

Daftar untuk kunjungan privat

Untuk konteks pasar, baca mengapa TRX adalah alamat prime baru Kuala Lumpur dan TRX vs KLCC vs Bukit Bintang. Jika Anda sedang merencanakan pembelian, kami sedang mengatur pratinjau privat untuk residensi privat baru yang diluncurkan di dekat TRX pada Q4 2026. Daftar untuk kunjungan privat.

Artikel ini merupakan informasi pasar umum, bukan nasihat investasi.