外国人購入者ガイド2026：クアラルンプールとTRXで住まいを持つ、印紙税・融資からMM2Hまで

外国人は、トゥン・ラザク・エクスチェンジ（TRX）を含むクアラルンプールで、最低購入価格RM100万から所有権（フリーホールド）のコンドミニアムを購入できます。条件は州の承認と、2026年1月1日以降の住宅の移転に一律8%で課される印紙税です。アジアの主要都市のなかで、これほど明快な条件で海外の購入者に門戸を開く市場は多くありません。

要点：最低購入価格はRM100万、現金購入時の取得費用の総額は物件価格の約10〜12%、売却益への課税は5年以内が30%、6年目以降は10%です。資金は外貨で本国へ送金できます。MM2H（マレーシア・マイ・セカンド・ホーム）は任意の制度で、長期滞在の資格を得るためのものであり、購入の権利を与えるものではありません。

本ガイドは一般的な情報であり、法律、税務、投資に関する助言ではありません。2026年10月時点で施行されている制度に基づいています。

1. 制度：クアラルンプールの最低購入価格

外国人による購入の最低価格は、マレーシアの各州がそれぞれ定めています。2025年版Chambersの不動産ガイドによれば、クアラルンプールの最低価格はRM100万です。また外国人は原則として、低価格住宅、ブミプトラ枠の住戸、マレー保留地など、一部の区分の物件を購入できません。

この基準額は見直しが議論されています。EdgePropによれば、2026年7月、デベロッパー団体のRehdaがクアラルンプールの基準額を、MM2Hの最低額と同じRM600,000に引き下げるよう提案しました。変更が官報で告示されるまでは、最低価格RM100万が適用されます。

TRXでは、この基準額が制約となることはほとんどありません。Brickzのデータによると、TRX Residencesの成約価格の中央値は約RM183万です。詳しくはTRX Residences：560件の成約事例から見えることと2026年のTRX新築プロジェクトをご覧ください。

Entrance of MRT Tun Razak Exchange station — Photo: Stress 043 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

2. 州の承認

外国人による購入には、国家土地法（National Land Code）第433B条に基づき、州当局の事前の書面による承認が必要です。クアラルンプールでは連邦直轄領の土地局を通じて手続きを行います。2026年7月にEdgePropが引用した弁護士によれば、通常の処理期間は1〜3か月です。申請は弁護士が行い、売買契約は通常、承認の取得を条件として締結されます。

3. 費用：印紙税と弁護士費用

印紙税： 2026年7月のEdgePropによれば、2026年1月1日以降、マレーシア国籍以外の者が関わる住宅の移転には、移転証書に対して一律8%の印紙税が課されます。以前は4%でした。RM150万の物件を購入する場合、RM120,000となります。商業用不動産は引き続き一律4%です。

弁護士費用： マレー半島における不動産取引の弁護士費用は、2023年弁護士報酬令（Solicitors’ Remuneration Order 2023）に従います。売買および移転の場合、最初のRM500,000に対して1.25%、次のRM700万に対して1%が基準で、弁護士は最大25%まで割り引くことができます。デベロッパーから購入する場合は、軽減された基準が適用されます。融資を利用する場合は、ローン関連書類に別の基準が適用されます。

総費用： EdgePropが引用した弁護士の試算では、現金で住宅を購入する外国人の取得費用の総額は、印紙税、弁護士費用、承認手続き、諸経費を含めて、物件価格の約10〜12%です。

4. 外国人の融資

マレーシア中央銀行（Bank Negara Malaysia）は、非居住者が不動産の購入を含むマレーシア国内の実体経済活動のために、リンギット建てで借り入れることを認めています（土地のみの購入は対象外です）。マレーシアの銀行は外国人購入者にも融資を行いますが、融資比率や収入審査は個別に判断され、一般に居住者よりも保守的です。多くの富裕層の購入者は現金で支払い、融資を利用する場合は、契約前に銀行から書面による融資条件の提示を受けます。

5. 非国民に対する不動産譲渡益税（RPGT）

マレーシア内国歳入庁（LHDN）が公表している、国民でも永住者でもない譲渡者（外国法人を含む）に対する税率は次のとおりです。

譲渡の時期	RPGT税率
1年目〜5年目	30%
6年目以降	10%

マレーシア国民と異なり、外国人個人の税率が0%になることはありません。そのため多くの外国人購入者は、5年以上の保有を前提に計画します。売却時には、買い手が売却代金からRPGT充当分の留保金を差し引き、その手続きは決済時に弁護士が行います。

6. 資金の本国送金

マレーシア中央銀行の非居住者向けガイダンスでは、非居住者はリンギット建て資産に自由に投資でき、売却代金、利益、収益を外貨で送金する限り、自由に海外へ送金できるとされています。したがって賃貸収入や売却代金は、税金、書類、銀行のコンプライアンス審査を経たうえで本国へ送金できます。持ち込む資金については、記録を明確に残しておくことをお勧めします。将来の送金がより円滑になります。

7. MM2Hの概要と2026年の費用

MM2H（マレーシア・マイ・セカンド・ホーム）は長期滞在のための制度です。不動産の購入に必須ではありませんが、両者を組み合わせる購入者は少なくありません。公式ポータルでは現在、プラチナ、ゴールド、シルバー、そして経済特区・金融特区（SEZ/SFZ）の4つの区分が掲載されています。

区分	定期預金	最低不動産購入額
シルバー	US$150,000	RM600,000
ゴールド	US$500,000	RM100万
プラチナ	US$1M	RM200万

定期預金の金額は2024年6月のBernamaによる改定制度の報道に、不動産の最低購入額はThe Edgeの報道に基づいています。2026年7月のEdgePropの報道では、シルバーは5年ごとに更新可能なパス、ゴールドは名目上15年の有効期間を持ちつつ、5年ごとの更新で裏書きされるものと説明されています。

公式ポータルおよび公式発表によるその他の条件は次のとおりです。

シルバー、ゴールド、プラチナの申請者は25歳以上、SEZ/SFZの申請者は21歳以上である必要があります。
参加者は年間90日以上マレーシアに滞在する必要があります。
承認後の住宅購入は必須で、より高額な物件への買い替えを除き、10年間は売却できません。
承認後、定期預金の最大50%を、住宅購入、教育、医療、観光の目的で引き出すことができます。
新規の参加者は永住権を申請する資格がありません。

8. 購入者の傾向と一般的な購入形態

NSTが公表した住宅省の統計によると、2025年上半期、マレーシアにおける非国民による住宅購入は913件、総額RM19億400万でした。中国からの購入者が329件、RM8億3,464万で首位となり、香港は15件、台湾は12件でした。2025年末までに住宅を購入したMM2H参加者では、中国が304件、台湾が91件、香港が34件、日本が14件でした。

一般的な購入形態は次のとおりです。

個人名義： 最も簡素な方法で、EdgePropが引用した弁護士も推奨しています。外国人購入者が所有者として権利証に登記されます。
海外口座からの送金： 香港、台湾、日本の購入者は一般に、自国の銀行から弁護士またはデベロッパーの口座へ外貨で送金できます。中国本土の購入者は自国の個人向け外貨規制の範囲内で手続きを進め、この規制が、すでに国外に保有する資金の使い方を左右します。
法人所有： 外国法人には外国人個人と同じRPGT税率が適用され、原則として同じ承認が必要です。費用が増えるため、相続や税務上のより広い理由がある場合にのみ検討する価値があります。

海外都市との比較

KL とアジア都市の同心円マップでは、クアラルンプール中心部を香港・シンガポール・東京など 9 都市と同じ縮尺で並べています。500 万リンギットで買える面積は KLCC 周辺で約 3,043 平方フィート、香港では 372 平方フィート、シンガポールでは 665、東京では 699 平方フィートです。市内のエリア比較はクアラルンプールの高級住宅市場2026とKLCCの新築プロジェクトをご覧ください。

検討しておきたい点

MM2H参加者にもクアラルンプールの基準額が適用されます。 シルバー区分のMM2H最低額がより低くても、市内での購入には外国人向け最低価格RM100万が適用されます。
保有期間は5年以上を目安に。 売却の時期が手取りの利回りを左右します。
購入代金を守る。 いずれの形態でも、権利証または承認の条件が満たされるまで、代金を弁護士のステークホルダー口座または信託口座で保管します。EdgePropが引用した弁護士も同じ点を勧めています。

私たちの見解

海外の購入者にとって、マレーシアはアジアで最も開かれた高級住宅市場のひとつです。所有権、明快な基準額、そして収益を外貨で自由に持ち帰れることが、外国人の所有を制限する都市とクアラルンプールを分けています。

8%の印紙税は取得費用を押し上げますが一度きりの負担であり、税制は5年を超えて保有する購入者に報いる設計です。

多くの方にとって最も簡潔なのは、個人名義・現金での購入に、長期滞在が必要な場合のみMM2Hを組み合わせる方法です。TRXでは、これらの制度が住まい選びを狭めることはほとんどありません。

よくあるご質問

外国人はTRXで所有権（フリーホールド）の物件を購入できますか？

はい。TRX ResidencesとCORE Residence @ TRXは、いずれも所有権（フリーホールド）です。外国人購入者は州の承認を得る必要があり、クアラルンプールの最低価格を満たす必要があります。

2026年のマレーシアにおける外国人の印紙税は？

2026年1月1日以降、マレーシア国籍以外の者が関わる住宅の移転には一律8%が課されます。商業用不動産は引き続き4%です。

マレーシアで不動産を購入するにはMM2Hが必要ですか？

いいえ。MM2Hは滞在のための制度です。外国人は、州の最低価格と承認の条件を満たせば、MM2Hがなくても購入できます。

外国人が売却する際にはどのような税金がかかりますか？

LHDNによれば、5年以内の売却益には30%、6年目以降は10%のRPGTが課されます。

プライベート内覧会のご案内

市場の背景については、TRXがクアラルンプールの新たな一等地とされる理由およびTRX、KLCC、ブキッ・ビンタンの比較をご覧ください。ご購入を計画されている方に向けて、2026年第4四半期にTRX近くで販売開始予定の新しいプライベートレジデンスのプライベート内覧会をご用意しています。プライベート内覧会に登録する

本記事は一般的な市場情報であり、投資助言ではありません。