2026外国人吉隆坡买房指南：TRX置业、印花税、贷款与MM2H全解
- RM100万吉隆坡外国买家最低购买价
- 8%外国人住宅转让印花税
- 30%五年内出售的产业盈利税
私人登记
Beverly Residence TRX：敦拉萨国际贸易中心内的永久产权住宅，共 315 户，面积 688 至 3,600 平方英尺，RM1.7M 起，2026 年 12 月开盘。私人看房现正安排中，登记贵宾优先获得户型图与价格表。
立即登记第四季私人预览外国人可以在吉隆坡购买永久产权公寓，包括敦拉萨国际贸易中心（TRX）的房产，门槛是RM1M的最低购房价格和州政府批准，并自2026年1月1日起就住宅过户缴纳统一8%的印花税。在亚洲主要城市中，以如此清晰的条件向海外业主开放核心地段的并不多见。
关键数据：最低购房价格RM1M；现金买家的综合交易成本约为房价的10-12%；五年内出售的收益按30%征税，第六年起降至10%。资金可以外币形式汇出。马来西亚第二家园计划（MM2H）并非必需，它提供的是长期居留身份，而不是购房资格。
本指南仅为一般性信息，不构成法律、税务或投资建议。内容反映2026年10月现行的规定。
1. 规则：吉隆坡的最低购房价格
马来西亚各州自行设定外国人购房的最低价格。据2025年Chambers房地产指南，吉隆坡的最低价格为RM1M。此外，外国人一般不得购买某些类别的房产，例如廉价房、土著保留单位以及马来保留地。
这一门槛目前正在讨论之中。2026年7月，据EdgeProp，马来西亚房地产发展商会（Rehda）建议将吉隆坡的门槛降至RM600,000，与MM2H的最低要求一致。在调整正式刊宪之前，RM1M的最低价格继续适用。
对TRX而言，这一门槛很少成为限制。Brickz数据显示，TRX Residences的成交价中位数约为RM1.83M。详见TRX Residences：560笔成交透露了什么及2026年TRX新楼盘。
2. 州政府批准
根据《国家土地法典》第433B条，外国人购房须事先取得州政府的书面批准。在吉隆坡，申请通过联邦直辖区土地局办理。EdgeProp 2026年7月援引的律师表示，审批通常需要一至三个月。申请由您的律师提交，买卖合同一般以获得批准为生效条件。
3. 成本：印花税与律师费
印花税。 据EdgeProp 2026年7月的资料，自2026年1月1日起，涉及非马来西亚公民的住宅过户，其过户文书统一按8%征收印花税，此前为4%。以RM1.5M的房产为例，印花税为RM120,000。商业房产仍统一按4%征收。
律师费。 马来半岛的产权过户律师费依照《2023年律师酬金令》收取。买卖及过户的收费标准为：首RM500,000按1.25%，其后RM7M按1%，律师最多可给予25%的折扣。向开发商购买新房适用较低的收费标准。如需贷款，贷款文件另按一套标准收费。
综合成本。 EdgeProp援引的律师估计，外国现金买家购买住宅的总交易成本约为房价的10-12%，其中包括印花税、律师费、审批费用及其他杂费。
4. 外国人贷款
马来西亚国家银行允许非居民借入令吉，为在马来西亚的实体经济活动融资，包括购买不动产，但不包括单纯购买土地。马来西亚的银行确实向外国买家放贷，但贷款成数和收入审核逐案确定，通常比对本地居民更为保守。许多高净值买家选择全款支付；需要贷款者会在签约前取得银行的书面初步贷款意向。
5. 非公民的产业盈利税
马来西亚内陆税收局（LHDN）公布的产业盈利税（RPGT）税率表，适用于非公民或非永久居民的出售方，也涵盖外国公司：
| 持有期限 | 产业盈利税税率 |
|---|---|
| 第1至5年 | 30% |
| 第6年起 | 10% |
与马来西亚公民不同，外国个人的税率永远不会降至0%。因此大多数外国买家会规划至少持有五年。出售时，买方会从售房款中预扣一笔保留金用于缴纳产业盈利税，由您的律师在交易完成时办理。
6. 资金汇出
马来西亚国家银行针对非居民的指引指出，非居民可以自由投资令吉资产，也可以自由将撤资所得、利润和收入汇往境外，前提是以外币汇出。因此，租金收入和售房款可以汇回本国，但须依法纳税、提供相关文件并通过银行合规审查。请为汇入的资金保留清晰完整的凭证记录，这会让日后汇出更加顺利。
7. MM2H：是什么，2026年需要多少投入
马来西亚第二家园计划（Malaysia My Second Home）是一项长期居留计划。购房不需要参加该计划，但许多买家会同时办理两者。官方网站目前列出四个类别：白金、黄金、白银，以及经济特区和金融特区（SEZ/SFZ）类别。
| 级别 | 定期存款 | 最低购房金额 |
|---|---|---|
| 白银 | US$150,000 | RM600,000 |
| 黄金 | US$500,000 | RM1M |
| 白金 | US$1M | RM2M |
定期存款数据来自马新社（Bernama）2024年6月对修订后计划的报道，最低购房金额来自The Edge。EdgeProp 2026年7月的报道称，白银级为可续签的五年期准证；黄金级名义有效期为15年，但仍以每五年续签的方式签注。
官方网站及官方声明中的其他条件：
- 白银、黄金和白金级申请人须年满25岁，SEZ/SFZ类别申请人须年满21岁。
- 参与者每年须在马来西亚居住至少90天。
- 获批后必须购买住房，且10年内不得出售，换购更高价值房产的情况除外。
- 获批后，最多可提取50%的定期存款，用于购房、教育、医疗或旅游。
- 新参与者不符合申请永久居留的资格。
8. 谁在买，通常如何安排交易结构
2025年上半年，非公民在马来西亚完成913宗住宅购买，总值RM1.904 billion。据《新海峡时报》（NST）公布的房屋部数据，来自中国的买家以329宗、总值RM834.64M居首，香港15宗，台湾12宗。在截至2025年底已购房的MM2H参与者中，来自中国的有304，台湾91，香港34，日本14。
常见的交易结构：
- 个人名义。 最简单的方式，也是EdgeProp援引的律师重点提及的方式：外国买家以个人名义登记为地契上的业主。
- 境外账户资金。 来自香港、台湾和日本的买家，一般可以从本地银行将外币汇入律师或开发商的账户。中国内地买家在国内个人外汇管理规定的框架内操作，这些规定决定了已在境外持有的资金如何使用。
- 公司持有。 外国公司适用与外国个人相同的产业盈利税税率，一般也须取得同样的批准。这种方式会增加成本，只有出于更广泛的遗产规划或税务考虑时才值得采用。
国际比较
我们的吉隆坡对比亚洲同心圆地图以相同比例，把吉隆坡核心区与香港、新加坡、东京等九座城市并列：500 万令吉在 KLCC 一带约可买 3,043 平方英尺，在香港只有 372 平方英尺，新加坡 665、东京 699 平方英尺。城内各区对比，请见2026吉隆坡豪宅市场和KLCC新楼盘。
需要权衡的要点
- MM2H买家同样适用吉隆坡门槛。 即使白银级的MM2H最低购房要求较低，在吉隆坡购房仍须符合RM1M的外国买家最低价格。
- 以五年以上为持有期。 出售时点直接影响净回报。
- 保障购房款。 无论采用哪种结构，都应将购房款存放在律师的托管账户或信托账户中，直到满足产权或审批条件；EdgeProp援引的律师也如此建议。
我们的观点
对海外业主而言，马来西亚仍是亚洲最开放的高端住宅市场之一。永久产权、清晰的门槛，以及收益可自由以外币汇出，使吉隆坡有别于限制外资购房的城市。
8%的印花税抬高了入场成本，但属一次性支出，而税制本身也回报持有五年以上的耐心买家。
对大多数买家来说，最简洁的方式是以个人名义全款购房，只有家庭需要长期居留时才加办MM2H。在TRX，这些规则几乎不会限制您对住宅的选择。
常见问题
外国人可以在TRX购买永久产权房产吗？
可以。TRX Residences和CORE Residence @ TRX均为永久产权。外国买家须取得州政府批准，并符合吉隆坡的最低购房价格。
2026年外国人在马来西亚购房的印花税是多少？
自2026年1月1日起，涉及非马来西亚公民的住宅过户统一按8%征收，商业房产仍为4%。
在马来西亚买房需要参加MM2H吗？
不需要。MM2H是一项居留计划。外国人无需参加该计划即可购房，但须符合州政府的最低价格并取得批准。
外国人出售房产时需缴纳什么税？
根据LHDN的规定，五年内出售的收益按30%缴纳产业盈利税，第六年起按10%缴纳。
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如需了解市场背景，请阅读为什么TRX是吉隆坡新的顶级地段和TRX、KLCC与武吉免登对比。如果您正在计划购房，我们正在为TRX附近一个将于2026年第四季度推出的全新私人住宅项目安排私人预览。预约私人看房。
本文为一般性市场信息，不构成投资建议。
Cover: Photo: ELIZABETH XIONG / Wikimedia Commons, CC BY 4.0