2026 外國人買房指南：在吉隆坡與 TRX 置產，從印花稅、貸款到 MM2H
- RM1M外國人在吉隆坡購屋的最低價格
- 8%外國人住宅產權移轉印花稅
- 30%五年內出售的 RPGT 稅率
私人登記
Beverly Residence TRX：敦拉薩國際貿易中心內的永久產權住宅，共 315 戶，面積 688 至 3,600 平方英尺，RM1.7M 起，2026 年 12 月推案。私人賞屋現正安排中，登記貴賓優先取得平面圖與價目表。
立即登記第四季私人賞屋外國人可以在吉隆坡購買永久產權公寓，包括敦拉薩國際貿易中心（TRX）的物件，門檻是 RM1M 最低購屋價格與州政府批准；自 2026 年 1 月 1 日起，住宅產權移轉一律適用 8% 印花稅。在亞洲主要城市中，能以如此明確的條件向海外屋主開放的並不多。
關鍵數字：最低購屋價格 RM1M；現金買家的總取得成本約為房價的 10-12%；五年內出售的獲利課稅 30%，第六年起降為 10%。資金可以外幣匯出。馬來西亞第二家園計畫（MM2H）並非必要，它提供的是長期居留身分，而非購屋資格。
本指南為一般資訊，並非法律、稅務或投資建議，內容反映 2026 年 10 月現行的規定。
1. 規則：吉隆坡最低購屋價格
馬來西亞各州自行訂定外國人購屋的最低價格。根據 2025 年 Chambers 不動產指南，吉隆坡的門檻為 RM1M。外國人一般也不得購買特定類別的物件，例如低價住宅、土著（Bumiputera）保留配額單位及馬來保留地。
這項門檻目前仍在討論中。據 EdgeProp 2026 年 7 月報導，開發商公會 Rehda 提議將吉隆坡門檻調降至 RM600,000，與 MM2H 的最低標準一致。在修訂正式刊憲之前，RM1M 門檻持續適用。
就 TRX 而言，這項門檻幾乎不構成限制。Brickz 資料顯示，TRX Residences 的成交中位數約為 RM1.83M。請參閱 TRX Residences：560 筆交易透露了什麼及 2026 TRX 新建案。
2. 州政府批准
依據《國家土地法典》第 433B 條，外國人購屋須事先取得州政府的書面批准。在吉隆坡，申請由聯邦直轄區土地局辦理。EdgeProp 於 2026 年 7 月引述的律師表示，一般審核時間為一至三個月。申請由您的律師提出，買賣契約通常會以取得批准作為生效條件。
3. 成本：印花稅與律師費
印花稅。 據 EdgeProp 2026 年 7 月報導，自 2026 年 1 月 1 日起，涉及非馬來西亞人的住宅產權移轉，其移轉文書一律課徵 8% 印花稅，先前為 4%。以 RM1.5M 的物件計算，即為 RM120,000。商業不動產則維持 4% 單一稅率。
律師費。 馬來西亞半島的產權過戶律師費依《2023 年律師收費令》（Solicitors’ Remuneration Order 2023）計算。買賣及過戶的費率為首 RM500,000 收取 1.25%，其後 RM7M 收取 1%，律師最多可折讓 25%。向開發商購買新建案則適用較低的費率表。若有貸款，貸款文件另有獨立的收費標準。
總成本。 EdgeProp 引述的律師估計，外國人以現金購買住宅，計入印花稅、律師費、州政府批准及各項代墊費用後，總取得成本約為房價的 10-12%。
4. 外國人如何貸款
馬來西亞國家銀行（Bank Negara Malaysia）允許非居民借入令吉，用於在馬來西亞的實體經濟活動，包括購買不動產，但不包括單純購買土地。馬來西亞的銀行確實會貸款給外籍買家，但貸款成數及收入審核皆個案決定，整體而言比本地居民保守。許多高資產買家以現金付款；需要貸款者，會在簽約前取得銀行的書面初步核貸條件。
5. 非公民的房地產增值稅（RPGT）
馬來西亞內陸稅收局（LHDN）公布的稅率表，適用於非公民且非永久居民的出售人，外國公司亦同：
| 出售時點 | RPGT 稅率 |
|---|---|
| 第 1 至 5 年 | 30% |
| 第 6 年起 | 10% |
與馬來西亞公民不同，外籍個人的稅率永遠不會降至 0%。因此多數外籍買家會規劃至少持有五年。日後出售時，買方會從價款中預扣一筆保留款以支應 RPGT，由您的律師在交割時一併處理。
6. 資金匯出
國家銀行針對非居民的指引指出，非居民可自由投資令吉資產，並可自由將撤資款項、利潤及收益匯往海外，前提是以外幣匯出。因此，租金收入與出售價款均可匯回母國，但須依規定繳稅、備妥文件並通過銀行的合規審查。請完整保留資金匯入的往來紀錄，日後匯出會更順利。
7. MM2H：2026 年的內容與費用
MM2H 是長期居留計畫。購屋不需要 MM2H，但許多買家會兩者並行。官方網站目前列出四個類別：白金（Platinum）、黃金（Gold）、白銀（Silver），以及經濟特區與金融特區（SEZ/SFZ）類別。
| 等級 | 定期存款 | 最低購屋金額 |
|---|---|---|
| 白銀（Silver） | US$150,000 | RM600,000 |
| 黃金（Gold） | US$500,000 | RM1M |
| 白金（Platinum） | US$1M | RM2M |
定期存款金額出自 Bernama 於 2024 年 6 月對新版計畫的報導，最低購屋金額則出自 The Edge。EdgeProp 2026 年 7 月的報導指出，白銀為五年期、可續簽的居留證；黃金標榜 15 年效期，但仍以每五年續簽的方式註記。
官方網站及官方聲明中的其他條件：
- 白銀、黃金及白金的申請人須年滿 25 歲；SEZ/SFZ 申請人須年滿 21 歲。
- 參與者每年須在馬來西亞停留至少 90 天。
- 獲批後必須購置住所，且 10 年內不得出售，換購更高價值的物件除外。
- 獲批後，最多可提領 50% 的定期存款，用於購屋、教育、醫療或旅遊用途。
- 新參與者不得申請永久居留權。
8. 誰在買，以及常見的持有架構
2025 年上半年，非公民在馬來西亞共購買 913 筆住宅，總值 RM1.904 billion。根據新海峽時報（NST）刊載的房屋部數據，中國買家居首，共 329 筆、總值 RM834.64M，香港 15 筆，台灣 12 筆。截至 2025 年底已購屋的 MM2H 參與者中，中國 304、台灣 91、香港 34、日本 14。
常見架構如下：
- 個人名義。 最簡單的方式，也是 EdgeProp 引述的律師所強調的方式：由外籍買家本人登記為權狀上的所有人。
- 由海外帳戶匯款。 來自香港、台灣及日本的買家，一般可從本國銀行將外幣匯入律師或開發商的帳戶。中國大陸買家則在國內個人外匯管制的框架下操作，這決定了已存放於境外的資金如何運用。
- 公司持有。 外國公司的 RPGT 稅率與外籍個人相同，一般也需取得相同的批准。這會增加成本，唯有基於更廣泛的遺產規劃或稅務考量時才值得採用。
國際比較
我們的吉隆坡對比亞洲同心圓地圖以相同比例，把吉隆坡核心區與香港、新加坡、東京等九城並列：500 萬令吉在 KLCC 一帶約可買 3,043 平方英尺，在香港只有 372 平方英尺，新加坡 665、東京 699 平方英尺。城內各區比較，請見 2026 吉隆坡豪宅市場與 KLCC 新建案。
值得斟酌的要點
- MM2H 買家同樣適用吉隆坡門檻。 即使白銀等級的 MM2H 最低購屋金額較低，在吉隆坡購屋仍須符合 RM1M 的外籍買家門檻。
- 以五年以上為持有期。 出售時點直接影響淨報酬。
- 保障購屋款項。 無論採用哪種架構，都應將款項存放於律師的履約保證帳戶或信託帳戶，直到產權或批准條件達成；EdgeProp 引述的律師也如此建議。
我們的看法
對海外屋主而言，馬來西亞仍是亞洲最開放的頂級住宅市場之一。永久產權、明確的門檻，加上收益可自由以外幣匯出，讓吉隆坡有別於限制外資購屋的城市。
8% 印花稅墊高了進場成本，但屬一次性支出，而稅制本身也回饋持有五年以上、有耐心的買家。
對多數買家而言，最簡潔的方式是以個人名義現金購屋，只有家庭需要長期居留時才加上 MM2H。在 TRX，這些規則幾乎不會左右您對住宅的選擇。
常見問題
外國人可以在 TRX 購買永久產權房產嗎？
可以。TRX Residences 與 CORE Residence @ TRX 均為永久產權。外籍買家須取得州政府批准，並符合吉隆坡的最低購屋價格。
2026 年外國人在馬來西亞的印花稅是多少？
自 2026 年 1 月 1 日起，涉及非馬來西亞人的住宅產權移轉一律課徵 8%，商業不動產維持 4%。
在馬來西亞買房需要 MM2H 嗎？
不需要。MM2H 是居留計畫，外國人無須 MM2H 即可購屋，但須符合州政府的最低價格及批准規定。
外國人出售房產時要繳什麼稅？
依 LHDN 規定，五年內出售的獲利課徵 30% RPGT，第六年起為 10%。
預約私人賞屋
想了解市場背景，請閱讀為何 TRX 是吉隆坡新一代的頂級地段及 TRX、吉隆坡城中城（KLCC）與武吉免登比較。若您正在規劃購屋，我們正為一個將於 2026 年第四季在 TRX 附近推出的全新私人住宅建案安排私人預覽。預約私人賞屋。
本文為一般市場資訊，並非投資建議。
Cover: Photo: ELIZABETH XIONG / Wikimedia Commons, CC BY 4.0