St Mary Residences，吉隆坡市中心：2026 年金三角永久產權套房，成交單價 RM747 起的價格與租金

根據 EdgeProp，St Mary Residences 2025 年的成交介於每平方英尺 RM747 至 RM1,289，2026 年 10 月其套房與屋頂頂層豪宅開價約每平方英尺 RM1,100 - 1,480。買到的是吉隆坡金三角核心的永久產權土地：建案位於 Jalan Tengah 原聖瑪麗學校（St Mary’s School）舊址，由 E&O 與金獅集團（Lion Group）合資開發，2012 年完工。

重點數字：三棟 28 層大樓共 440 戶永久產權住宅；套房從 1,131 平方英尺起，屋頂頂層豪宅達 6,769 平方英尺；2+1 房毛收益率約 4.4%。

建案概要

地址	Jalan Tengah，近 Jalan Sultan Ismail 與 Jalan P Ramlee，吉隆坡
開發商	Eastern & Oriental Bhd（E&O）與金獅集團合資
棟數	三棟 28 層大樓
戶數	440 戶
產權	永久產權
完工	2012 年
常見坪數	1,131 平方英尺一房套房至 2,249 平方英尺三房套房
頂層豪宅	屋頂頂層豪宅約 4,122 平方英尺與 6,769 平方英尺
管理費	每平方英尺 RM0.55

住宅本身：為何代表豪宅

金三角的永久產權土地

Jalan Sultan Ismail 與 Jalan P Ramlee 之間的永久產權住宅用地極少釋出。St Mary Residences 坐落於學校舊址，退縮在較安靜的 Jalan Tengah。高樓層可眺望國油雙峰塔與吉隆坡塔。

比一般服務式住宅更大的套房

即使最小的物件也是 1,131 平方英尺的套房。City Suites 約 1,442 至 1,732 平方英尺，Metro Suites 可達 2,249 平方英尺，屋頂頂層豪宅則達 6,769 平方英尺。

以遠低於新品牌住宅的單價，在 KLCC 附近擁有大坪數。

E&O 的系譜

E&O 是檳城東方大酒店（Eastern & Oriental Hotel）與後來 KLCC The Mews 背後的集團。C 棟於 2009 年 6 月軟性推案後一個月內售出約 80%，平均每平方英尺 RM1,000；A 棟則以 RM1.1M 起推出。買家來自馬來西亞、新加坡與香港。

地段：步行可達，交通便利

Pavilion Kuala Lumpur、Lot 10 與武吉免登都在步行範圍內。Raja Chulan 單軌電車站約 320 - 490 公尺，步行四到六分鐘；Bukit Bintang MRT 站約 0.5 - 0.8 公里。

道路可經 Jalan Raja Chulan、Jalan Tun Razak 與 AKLEH 進出。Prince Court Medical Centre、Suria KLCC 與 Gleneagles Hospital Kuala Lumpur 均為短程車程。

數字：目前價格

2026 年 7 月至 9 月具代表性的開價：

格局	面積	開價	每平方英尺開價	刊登
2+1 房	1,442 平方英尺	RM1.62M	RM1,123	iProperty
三房	2,249 平方英尺	RM3.2M	RM1,423	iProperty，2026 年 7 月 3 日
三房	2,269 平方英尺	RM3.18M	RM1,401	EdgeProp，2026 年 9 月 15 日
三層頂層豪宅	6,769 平方英尺	RM10.0M	RM1,477	iProperty

成交紀錄則較低：

• 2019 年： 七戶平均每平方英尺 RM1,072（EdgeProp Research）。
• 2020 年 11 月： 一戶 1,131 平方英尺套房以 RM1.05M 成交，即每平方英尺 RM928（EdgeProp Done Deal）。
• 2022 年 2 月： 一戶 6,769 平方英尺頂層豪宅於清算出售中以 RM6.2M 成交，即每平方英尺 RM916（EdgeProp Done Deal）。
• 2025 年： EdgeProp 價格紀錄顯示成交介於每平方英尺 RM747 至 RM1,289。

開價常比成交紀錄高出 20 - 40%，議價宜以成交數字為準。頂層豪宅曾以每平方英尺不到 RM1,000 成交，遠低於 KLCC 新大樓同等空間的價格。

租金與收益率

2026 年 7 月的開價租金：

格局	面積	月租開價	刊登
一房，附家具	1,131 平方英尺	RM4,500 - 5,000	iProperty
2+1 房	不適用	RM5,699	PropertyGuru，2026 年 7 月 29 日
2+1 房，附家具	1,450 平方英尺	RM6,000	iProperty
2+1 房，附家具	1,560 平方英尺	RM6,500	iProperty

StarProperty 列出各類物件的月租區間為 RM3,600 - 14,000。

毛收益率試算：

• 2+1 房： RM6,000 x 12 = RM72,000，除以 1,442 平方英尺物件的開價 RM1.62M = 毛收益率約 4.4%（開價租金對開價）。

以上為毛收益，尚未扣除管理費、裝潢、空置期與稅負。若以接近成交紀錄的價格入手，收益率更高。

與 KLCC、TRX 及亞洲城市的比較

St Mary Residences 以低單價提供金三角永久產權土地與寬敞套房。KLCC 新建案定價約每平方英尺 RM2,900 - 3,000，詳見 2026 年 KLCC 新建案指南。

東南方短程車程外的敦拉薩國際貿易中心（Tun Razak Exchange），則有老大樓沒有的條件：MRT 1 號線與 2 號線轉乘站、10 英畝屋頂公園，以及約 30,000 名上班族。TRX Residences 的中位數約為每平方英尺 RM2,265，開價租金收益率約 5%：入手門檻較高，價格紀錄也更穩健。請參閱為何 TRX 是吉隆坡新一代的頂級地段與 2026 年 TRX 新建案指南。

放眼亞洲，我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500 萬在 KLCC 附近可買約 3,043 平方英尺，香港僅 372 平方英尺、新加坡 665、東京 699。

購買前的考量

• 轉售紀錄。 自推案以來成交單價持平或走低，部分為不良資產出售，買家有議價空間。
• 屋齡。 屋齡 14 年，公共基金與規劃中的大型工程會影響價值。

我們的看法

St Mary Residences 是按坪數買進的金三角：永久產權土地、1,131 平方英尺起的套房，頂層豪宅更曾以每平方英尺不到 RM1,000 易手。

它適合重視空間、以成交紀錄出價的買家。若著眼資本增值與租客基礎，TRX 仍是更強的長期地址，詳見 2026 年吉隆坡豪宅市場。

常見問題

St Mary Residences 由誰開發？

由 Eastern & Oriental Bhd（E&O）與金獅集團合資，於 Jalan Tengah 原聖瑪麗學校舊址開發。

St Mary Residences 是永久產權嗎？

是。St Mary Residences 為永久產權。

St Mary Residences 一戶多少錢？

2026 年開價從 1,442 平方英尺約 RM1.6M，到 6,769 平方英尺頂層豪宅的 RM10M，約每平方英尺 RM1,100 - 1,480。2025 年成交為每平方英尺 RM747 - 1,289。

St Mary Residences 的租金是多少？

2026 年 7 月，一房套房月租開價約 RM4,500 - 5,000，2+1 房為 RM5,700 - 6,500。

離 St Mary Residences 最近的車站是哪一站？

Raja Chulan 單軌電車站，約 320 - 490 公尺。Bukit Bintang MRT 站約 0.5 - 0.8 公里。

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本文為一般市場資訊，並非投資建議。開價與租金取自 2026 年 7 月至 9 月的公開刊登資料，可能隨時變動；成交數據依所列來源報導。