The Mews KLCC：E&O 與三井不動產打造的 Jalan Yap Kwan Seng 256 戶永久產權住宅，房價、租金與收益率

The Mews KLCC 的二手成交中位數約每平方英尺 RM1,296（每坪約 RM46,116），依 list.my 記錄，這是 2021 - 2025 年間 13 筆成交的結果，而本案推出時平均約每平方英尺 RM1,700 - 1,800。這座位於 Jalan Yap Kwan Seng、僅 256 戶的永久產權住宅，由 E&O 與日本三井不動產（Mitsui Fudosan）共同開發，2017 年完工，如今以低於推案價的價格釋出。

重點數字：兩棟 38 層大樓共 256 戶永久產權住宅；2026 年 10 月開價約每平方英尺 RM920 - 1,180；以開價租金對比開價，一房毛收益率約 5.4%，兩房約 4.7%。

The Mews 建案概要

地址	Jalan Yap Kwan Seng, 50450 Kuala Lumpur
開發商	Eastern & Oriental Bhd（E&O）與三井不動產（Mitsui Fudosan）合資
建築師	GDP Architects
棟數	兩棟，各 38 層
戶數	256 戶，含頂層豪宅
產權	永久產權
基地	約 1.3 英畝
完工	2017 年，2017 年 9 月起交屋
常見坪數	約 923 平方英尺一房至 2,619 平方英尺 3+1 房
管理費	每平方英尺 RM0.55

住宅本身

日系合作，精品規模

The Mews 是 E&O 與日本最大不動產開發商三井不動產的首度合作。256 戶分布於兩棟 38 層大樓，每棟每層平均不到四戶，是 KLCC 少見的精品級密度，電梯也因此格外安靜。

無柱格局，視野開闊

GDP Architects 將大樓設計為對稱的菱形塔身，住戶以雙 V 形配置。客廳、餐廳與廚房皆為無柱空間，較大戶型位於建築外緣，享有 180 至 270 度的城市景觀。

面積 2,059 - 2,619 平方英尺的 3+1 房格局，是 KLCC 少數適合家庭的大坪數格局。

公共設施

六樓設有水療空間，包括鹽水水療池、游泳池、健身房與壁球場；37 樓露台享 180 度城市景觀，另設開放草坪與私人花園。

地段與生活

Jalan Yap Kwan Seng 是 KLCC 北側一條林蔭住宅巷道。國油雙峰塔（Petronas Twin Towers）與 Suria KLCC 約 600 公尺，Avenue K、KLCC 公園與國油愛樂廳（Dewan Filharmonik Petronas）也在附近。

步行約 8 - 11 分鐘可達 KLCC LRT 站，約 11 - 13 分鐘可達 LRT 與 MRT 布城線（Putrajaya Line）轉乘站 Ampang Park 站。Prince Court Medical Centre 與 Gleneagles Hospital Kuala Lumpur 皆僅需短程車程。

數字：目前房價

2025 年 12 月至 2026 年 7 月刊登物件的開價：

格局	面積	開價	每平方英尺開價	刊登來源
一房，附租約	925 平方英尺	RM850,000	RM919	iProperty，2026 年 7 月 18 日
兩房	1,270 平方英尺	RM1.40M	RM1,102	PropertyGuru，2025 年 12 月 24 日
兩房	1,270 平方英尺	RM1.499M	RM1,180	PropertyGuru，2026 年 3 月 22 日

在實際成交方面，list.my 記錄 2021 至 2025 年間 13 筆二手成交，中位數約每平方英尺 RM1,296、總價 RM1.2M，多數落在每平方英尺 RM1,289 至 1,303。2025 年唯一一筆成交，是 2025 年 5 月 14 樓一戶 926 平方英尺物件，以 RM1.0M 成交，約每平方英尺 RM1,080。

三點觀察：

• 二手價低於推案價。 2014 年推案價為每平方英尺 RM1,700，至 2017 年平均售價達每平方英尺 RM1,800。如今買家每平方英尺的支出，比首批屋主少約 30 - 45%。
• 開價已低於成交中位數。 買方有良好的議價空間。
• 交易量稀少。 五年僅 13 筆成交紀錄，這在精品大樓中相當常見。

租金與收益率

2026 年的開價租金：

格局	面積	月租開價	刊登來源
一房	925 平方英尺	RM3,799 - 4,000	iProperty
兩房	1,270 平方英尺	RM5,499	iProperty，2026 年 6 月 8 日
兩房，附家具	1,270 平方英尺	RM6,500	Mudah

毛收益率試算：

• 兩房： RM5,499 x 12 = RM65,988，除以開價 RM1.40M = 毛收益率約 4.7%；若以 RM1.499M 計算約 4.4%。若以成交中位數每平方英尺 RM1,296（約 RM1.65M）計算，約為 4.0%。
• 一房： RM3,800 x 12 = RM45,600，除以 RM850,000 = 毛收益率約 5.4%；以成交中位數計算約 3.8%。

以上數字皆為毛收益率，以開價租金對比開價計算，未扣除管理費、家具裝潢、空置期與稅費。

與其他地段的比較

敦拉薩國際貿易中心（TRX）的規劃，正是為了避免周邊新供給拖累房價：單一總體開發商、10 英畝屋頂公園、全市唯一設於區內的 MRT 1 號線與 2 號線轉乘站，以及約 30,000 名在區內工作的上班族。

TRX Residences 的成交中位數約每平方英尺 RM2,265，開價租金收益率約 5%，與 The Mews 相當，價格紀錄則更穩健。請參閱為何 TRX 是吉隆坡新一代頂級地段，以及 2026 KLCC 新建案總整理與 2026 TRX 新建案總整理。

放眼亞洲，我們的吉隆坡對比亞洲同心圓地圖顯示，RM500 萬在 KLCC 一帶約可買 3,043 平方英尺，在新加坡 665、東京 699，在香港只有 372 平方英尺。

購買前的考量

• 首批買家尚未回本。 單價仍未回到推案水準，對新買家有利，估算增值宜保守。
• 服務式公寓分類。 吉隆坡的服務式公寓通常位於商業用地，水電與門牌稅可能適用商業費率。
• 步行至軌道交通。 車站約需步行十分鐘，並非出門即達。

我們的看法

The Mews 是當下 KLCC 較具品味的選擇之一：三井不動產的血統、GDP Architects 的無柱格局與永久產權，價格卻比首批屋主低 30 - 45%。

這是為生活而置的家：一房毛收益率約 5.4%，3+1 房適合家庭；追求增值的買家，可在 TRX 找到更穩健的紀錄。全市高端市場的樣貌，請參閱 2026 年吉隆坡豪宅市場。

常見問題

The Mews KLCC 由誰開發？

由 Eastern & Oriental Bhd（E&O）與三井不動產（Mitsui Fudosan）開發，是 E&O 與這家日本開發商的首個合資案。大樓由 GDP Architects 設計。

The Mews KLCC 是永久產權嗎？

是。The Mews 是永久產權服務式公寓，2017 年完工。

The Mews 一戶多少錢？

2026 年的開價，從 925 平方英尺一房約 RM850,000，到 1,270 平方英尺兩房約 RM1.4M - 1.5M。2021 至 2025 年的二手成交紀錄，中位數約每平方英尺 RM1,296。

The Mews KLCC 的租金是多少？

2026 年的開價租金，一房每月約 RM3,800 - 4,000，兩房約 RM5,500 - 6,500。以開價租金對比開價計算，一房毛收益率約 5.4%，兩房約 4.7%。

The Mews 共有幾戶？

兩棟 38 層大樓共 256 戶，從一房到四房頂層豪宅皆有。

離 The Mews KLCC 最近的車站是哪一站？

KLCC LRT 站，步行約 8 - 11 分鐘；LRT 與 MRT 轉乘的 Ampang Park 站約 11 - 13 分鐘。

The Mews KLCC 目前價格是否低於推案價？

是。本案 2014 年以每平方英尺 RM1,700 推出，2026 年開價約每平方英尺 RM920 - 1,180。

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本文為一般市場資訊，並非投資建議。開價與租金取自 2025 年 12 月至 2026 年 7 月的公開刊登資料，可能隨時變動；成交數據依所列來源報導。