Binjai Residency KLCC：Jalan Ampang 旁永久產權大樓的價格、租金與 6.8% 收益率
AI-generated artist's impression- 100單棟 32 層大樓內的永久產權住宅
- RM725 psf近四年成交單價中位數（EdgeProp）
- ~6.8%毛收益率，2,208 平方英尺，開價租金 ÷ 開價
Binjai Residency 近四年成交中位數為每平方英尺 RM725（約每坪 RM25,798），據 EdgeProp 紀錄；2026 年 10 月，一戶典型 2,208 平方英尺單位開價約 RM150 萬。這筆預算換來的，是距 Ampang Park 站步行三分鐘、超過 2,000 平方英尺的永久產權住宅。
重點數據：約 100 戶永久產權住宅，集中於 2007 年完工的單棟 32 層大樓；標準單位 2,096 平方英尺起；以開價租金計算毛收益率約 6.8%。
Binjai Residency 建案概要
| 地址 | Lorong Binjai，Jalan Binjai 旁，50450 吉隆坡 |
| 開發商 | Amity Binjai，Amity Property Group 全資子公司 |
| 產權 | 永久產權 |
| 完工 | 2007 年 |
| 大樓 | 單棟 32 層，下方為五層停車場 |
| 戶數 | 約 100 戶 |
| 行政單位，6 至 23 樓 | 2,096 - 2,208 平方英尺，3+1+2 房，每層四戶 |
| 尊爵單位，23A 至 29 樓 | 2,213 - 2,326 平方英尺，3+1+2 房 |
| 頂層豪宅 | 雙層與三層，約 5,900 - 7,400 平方英尺，附私人泳池 |
| 推案價 | 每平方英尺 RM520 起 |
| 管理費 | 每平方英尺 RM0.35 |
住宅本身
Binjai Residency 是為家庭而規劃的建案：每個標準單位都是超過 2,000 平方英尺的 3+1+2 房格局，行政樓層每層僅四戶。公共設施包括無邊際泳池、健身房、網球場、多功能廳、閱覽室、商務中心、烤肉區、兒童遊樂場與 24 小時保全。
Binjai Residency 不是 The Binjai on the Park
兩者名稱相近、街道相鄰，因此常被混淆。它們是兩棟不同的大樓，開發商與價格水準各不相同。
- Binjai Residency 是位於 Lorong Binjai 的單棟 32 層大樓，約 100 戶，由 Amity Property Group 開發，2007 年完工。
- The Binjai on the Park 是兩棟分別為 44 層與 45 層的大樓，共 171 戶，正對 KLCC 公園，由 KLCC Holdings 旗下子公司 Layar Intan 開發，2008 年底完工。
我們的 The Binjai on the Park 評析完整介紹該大樓。本文所有數字僅指 Binjai Residency。
數字：Binjai Residency 目前的價格
PropertyGuru、EdgeProp 與 iProperty 上 Binjai Residency 的現行開價：
| 格局 | 面積 | 開價 | 開價單價 |
|---|---|---|---|
| 3+1+2 房，行政單位 | 2,098 平方英尺 | RM208 萬 | RM991 |
| 3+1+2 房，行政單位 | 2,208 平方英尺 | RM148 萬 - 150 萬 | RM670 - 679 |
| 附私人泳池頂層豪宅 | 6,900 平方英尺 | RM950 萬 | RM1,377 |
| 頂層豪宅，法拍底價 | 7,126 平方英尺 | RM495 萬 | RM695 |
實際成交價接近區間下緣。EdgeProp 記錄近四年中位數為每平方英尺 RM725，區間為每平方英尺 RM657 - 828。Brickz 顯示 2025 年 5 月至 2026 年 4 月間六筆成交，中位數每平方英尺 RM660、總價 RM144.5 萬。個別成交包括：2024 年 5 月，14 樓一戶 2,207 平方英尺以 RM180 萬成交（每平方英尺 RM816）；2024 年 2 月，30 樓一戶 7,384 平方英尺頂層豪宅以 RM620 萬成交（每平方英尺 RM840）；2026 年 4 月，13 樓一戶 2,174 平方英尺以 RM138 萬成交（每平方英尺 RM635）。
三點觀察：
- 2,200 平方英尺的入門總價約 RM140 - 150 萬。 在步行可達 KLCC 的範圍內，能以這個價格換得如此空間，並不多見。
- 價格十年來橫盤。 StarProperty 記錄同格局於 2015 - 2016 年以 RM173 - 200 萬成交，今天的買家支付的價格與十年前相近。
- 頂層豪宅最具價值。 6,000 平方英尺以上、附私人泳池，每平方英尺 RM700 - 1,400，遠低於市中心新建案價格。
Binjai Residency 租金與收益率
標準 2,100 - 2,200 平方英尺三房開價月租約 RM7,000 至 RM10,000，多數附家具單位為 RM8,500 - 9,000。Mudah 刊登一戶部分家具的 2,208 平方英尺單位，月租 RM8,500。頂層豪宅開價約 RM12,000 起，一戶 6,796 平方英尺單位達 RM35,000。
以一戶 2,208 平方英尺單位、月租 RM8,500（年租 RM102,000）計算：
- 以開價 RM150 萬計：毛收益率約 6.8%。
- 以 EdgeProp 成交中位數每平方英尺 RM725（約 RM160 萬）計：毛收益率約 6.4%。
我們採用較高的數字，以開價計約 6.8%，尚未扣除管理費、裝潢、空置期與稅負。對 KLCC 永久產權地址而言，這是強勁的收益回報，反映的是較低的入門價格，而非租金上漲。
地段與生活
Lorong Binjai 位於 KLCC 區北側，介於 Jalan Ampang 與 Jalan Binjai 之間；Jalan Ampang 沿線的各國使館、私人銀行與金三角辦公大樓都近在咫尺。以下距離為我們依道路或步行估算的約略數字。
| 目的地 | 約略距離 |
|---|---|
| Ampang Park LRT 與 MRT 站 | 約 300 公尺，步行 3 分鐘 |
| KLCC LRT 站與 Suria KLCC | 約 800 公尺，步行 10 分鐘 |
| Persiaran KLCC MRT 站 | 約 1.2 公里 |
| Conlay MRT 站 | 約 1.5 公里 |
| Jalan Tun Razak 與 AKLEH 匝道 | 約 1 公里 |
| Pavilion Kuala Lumpur | 約 2.5 公里 |
| The Exchange TRX | 約 4 公里，車程 10 - 15 分鐘 |
| Prince Court Medical Centre | 約 1.5 公里 |
| Gleneagles Hospital Kuala Lumpur | 約 2 公里 |
| 同善醫院（Tung Shin Hospital） | 約 3.5 公里 |
| Sayfol International School，Jalan Ampang | 約 4 公里 |
買家為何選擇這裡
- 每一令吉換來的空間。 每個標準單位都超過 2,000 平方英尺，單價約為 KLCC 新品牌大樓的三分之一。
- 市中心的永久產權。
- 低密度。 單棟約 100 戶，行政樓層每層四戶。
- 收益。 對高端豪華公寓地址而言，接近 7% 的毛收益率相當高。
購買前的考量
- 屋齡。 大樓已 19 年，電梯、裝修與設備都比新建案老舊，購入時宜一併規劃翻新預算。
- 資本增值平淡。 目前成交價與 2015 年水準相近。
- 聯外道路。 Lorong Binjai 與 Jalan Binjai 道路狹窄，Jalan Ampang 一帶尖峰時段車流量大。
- 交易節奏從容。 Brickz 記錄截至 2026 年 4 月的十二個月內有六筆成交，出場宜預留充裕時間。
與 TRX 的比較
對於在 KLCC 投資物業與吉隆坡最新區域之間權衡的買家，TRX 提供 Binjai Residency 無法提供的條件：
- 吉隆坡唯一的 MRT 1 號線與 2 號線轉乘站就在區內的 TRX 站。
- 10 英畝屋頂公園，位於總體規劃的核心。
- 約 30,000 名上班族（全面完工時），為豪宅提供深厚的租客基礎。
- 資本價值。 TRX Residences 成交中位數每平方英尺 RM2,265，開價租金收益率約 5%，價格反映的是對總體規劃新住宅的需求，而非十年的橫盤交易。
Binjai Residency 是成熟大樓的收益型選擇；TRX 則是對吉隆坡新金融區的長期布局，產品更新、交通更好，價格走勢持續向上。詳情請參閱為何 TRX 是吉隆坡新一代的頂級地段，即將推出的建案請見 2026 KLCC 新建案總整理與 2026 年 TRX 新建案指南。
放眼亞洲，我們的吉隆坡對比亞洲同心圓地圖顯示，RM500 萬在 KLCC 一帶約可買 3,043 平方英尺，在新加坡 665 平方英尺、東京 699 平方英尺，在香港只有 372 平方英尺。
我們的看法
Binjai Residency 是 KLCC 最實在的選擇之一：寬敞、安靜的永久產權住宅，價格十年幾乎不變，約 6.8% 的毛收益率在市中心少有大樓能及。買它，是為了空間與租金；預留翻新預算，並把資本增值的期待放在 TRX。全市高端市場的整體樣貌，請參閱 2026 年吉隆坡豪宅市場。
常見問題
Binjai Residency 和 The Binjai on the Park 是同一棟嗎？
不是。Binjai Residency 是 Amity Property Group 開發的單棟 32 層大樓，約 100 戶，2007 年完工。The Binjai on the Park 則是另外兩棟正對 KLCC 公園的大樓，共 171 戶，由 KLCC Holdings 旗下子公司開發。
Binjai Residency 每平方英尺多少錢？
開價從標準單位約每平方英尺 RM670，到頂層豪宅約每平方英尺 RM1,377。EdgeProp 近四年成交中位數為每平方英尺 RM725。
Binjai Residency 的租金是多少？
標準 2,100 - 2,200 平方英尺三房開價月租約 RM7,000 - 10,000，多數約 RM8,500 - 9,000。頂層豪宅 RM12,000 起。
Binjai Residency 的租金收益率是多少？
以開價計算毛收益率約 6.8%：一戶 2,208 平方英尺單位月租 RM8,500，對比開價 RM150 萬。此數字尚未扣除管理費、裝潢、空置期與稅負。
Binjai Residency 是永久產權嗎？
是。Binjai Residency 為永久產權，2007 年完工。
離 Binjai Residency 最近的車站是哪一站？
Ampang Park 站，有 Kelana Jaya LRT 線與 Putrajaya MRT 線停靠，步行約三分鐘。KLCC LRT 站步行約十分鐘。
外國人可以購買 Binjai Residency 嗎？
可以，但須符合吉隆坡外籍買家 RM100 萬的最低購屋價格並取得州政府批准。標準單位起價即高於此門檻。稅費與相關成本請參閱我們的外籍買家指南。
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本文為一般市場資訊，並非投資建議。開價與租金取自 2026 年 9 月與 10 月的公開刊登資料，可能隨時變動；成交數據依所列來源報導。距離為我們自行估算的約略數字。
Cover: A penthouse pool deck near Ampang Park looking towards the Petronas Twin Towers at dusk. AI-generated artist's impression.