The Binjai on the Park：KLCC 公園第一排雙塔，171 戶永久產權住宅為何仍是吉隆坡豪宅標竿

據 EdgeProp，The Binjai on the Park 過去四年的實際成交中位數約為每平方英尺 RM2,037（約每坪 RM72,483）；2026 年 10 月，PropertyGuru 上的屋主開價介於 RM4.5M 至 RM23M，多數落在每平方英尺 RM2,000 - 2,600。它的價值在於視野：兩棟分別為 44 層與 45 層的永久產權大樓，坐落在占地 50 英畝的 KLCC 公園旁，出自規劃國油雙峰塔的同一集團。

重點數字：全案 171 戶，每層僅兩到三戶，2008 年底完工；入門門檻約 RM4.5M；2,228 平方英尺三房的毛收益率約 4.1%。

The Binjai 建案概要

地址	Persiaran KLCC，近 Jalan Binjai，毗鄰吉隆坡會展中心與 KLCC 公園
開發商	Layar Intan Sdn Bhd，KLCC (Holdings) Sdn Bhd 旗下子公司
建築師	Allen Jack + Cottier（澳洲）
棟數	兩棟，分別為 44 層與 45 層
戶數	171 戶，含 14 戶頂層豪宅
產權	永久產權
完工	2008 年底
常見坪數	約 2,228 至 3,757 平方英尺，頂層豪宅約 5,600 平方英尺起
管理費	每平方英尺 RM1.10

KLCC Holdings 是馬來西亞交易所上市公司 KLCC Property Holdings 的母公司，也是國家石油公司 Petronas 的不動產部門。換句話說，The Binjai 與國油雙峰塔（Petronas Twin Towers）、Suria KLCC 及 KLCC 公園本身，系出同源。

住宅本身：為何堪稱豪宅標竿

每層鄰居極少

EdgeProp 於 2010 年報導，A 棟每層兩戶，標準面積為 3,703 平方英尺；B 棟每層三戶，面積約 2,200 及 3,218 平方英尺。每戶皆由私人電梯廳進出。

兩棟合計僅 171 戶，密度只有一般市中心公寓的一小部分。這正是此價位買家真正買的東西：隱私、較不擁擠的電梯，以及鮮少人滿為患的公共設施。

以指標性建築的規格打造

The Binjai 推出時的規格遠高於當時市場。EdgeProp 列出臥室鋪設緬甸柚木地板、Gessi 衛浴五金、中央冰水空調、中央吸塵系統及自動垃圾處理系統。

StarProperty 指出，本案推出時被稱為馬來西亞最昂貴的公寓。據 EdgeProp 報導，2010 年 6 月，B 棟 42 樓一戶 14,300 平方英尺的三層頂層豪宅以 RM38M 成交，約每平方英尺 RM2,660。

公共設施

住戶享有標準泳池與兒童戲水池、健身房、三溫暖與水療、網球場與壁球場、交誼廳與宴會廳，以及禮賓服務。

地段與生活：面向公園，而非車流

多數 KLCC 大樓看出去是其他大樓。The Binjai 則正對 KLCC 公園：這座 50 英畝的花園由巴西景觀建築師 Roberto Burle Marx 設計，後方便是國油雙峰塔。高樓層物件的刊登資料，形容可無遮蔽地眺望公園、雙峰塔與吉隆坡塔。

由於公園是 KLCC 總體規劃的核心，這片視野不可能被新建物擋住。住戶可穿越公園步行至雙峰塔，刊登資料也提到有接駁電動車服務。

據 EdgeProp 資料，大樓緊鄰吉隆坡會展中心，距 Suria KLCC 僅一公里多。PropertyGuru 標示 Conlay MRT 站約 400 公尺，Persiaran KLCC 站與 Ampang Park 站也在附近。

日常生活近在咫尺：Avenue K、Aquaria KLCC、晚間聆賞音樂會的國油愛樂廳（Dewan Filharmonik Petronas）、Prince Court Medical Centre，以及 Jalan Ampang 與 Jalan Tun Razak 沿線的各國使館。

數字：目前價格

2026 年 10 月 21 日，PropertyGuru 上共有 148 筆 The Binjai 出售物件。代表性物件如下：

格局	面積	開價	每平方英尺開價
3+1 房	2,228 平方英尺	RM4.49M - 4.99M	RM2,015 - 2,240
3+1 房	2,906 平方英尺	RM6.95M	RM2,392
3+1 房	3,218 平方英尺	RM7.99M	RM2,483
3+2 房	3,628 - 3,703 平方英尺	RM8.9M - 10.4M	RM2,453 - 2,859
3+2 房	3,757 平方英尺	RM7.7M	RM2,050
4+2 房，私人電梯	4,800 平方英尺	RM11.0M	RM2,292
頂層豪宅，4+1 房	5,629 平方英尺	RM14.0M	RM2,487
樓中樓頂層豪宅，5+2 房	7,298 平方英尺	RM23.0M	RM3,152

實際成交價則較低。EdgeProp 紀錄顯示，近 48 個月的成交中位數為每平方英尺 RM2,037，區間為 RM1,600 - 2,205；歷史最高為 2013 年 1 月一戶 6,501 平方英尺物件，每平方英尺 RM4,614。PropertyGuru 資料顯示，2023 至 2025 年間，成交單價由約每平方英尺 RM1,600 升至 RM2,131，漲幅約 33%。

三點觀察：

• 開價約比成交價高 10-25%。 對戶數少、持有期長的大樓而言，這很正常。此價位的屋主極少被迫出售，PropertyGuru 過去十二個月僅記錄兩筆買賣成交。
• 入門門檻約 RM4.5M。 買家圈因此維持精簡，住戶組成也相當精選。
• 景觀決定溢價。 高樓層面公園的物件開價每平方英尺 RM2,600 - 2,900，同坪數的低樓層或側向物件，開價則接近 RM2,000。

The Binjai 租金與收益率

同日，PropertyGuru 上共有 40 筆出租物件，月租開價自 RM14,000 起：

格局	面積	月租開價	每平方英尺月租
3+1 房	2,228 - 2,250 平方英尺	RM14,000 - 17,000（多數 RM15,000 - 16,000）	RM6.3 - 7.6
3+1 房	3,218 平方英尺	RM23,000	RM7.1
3+2 房	3,703 平方英尺	RM26,000	RM7.0
4+1 房	2,900 平方英尺	RM30,000	RM10.3

最近一筆公開發布的租約，是 EdgeProp「Done Deal」專欄記錄的 2021 年 4 月租約：一戶 3,700 平方英尺物件月租 RM14,000。疫情後，同等面積的開價租金已明顯上揚。

一戶 2,228 平方英尺的物件開價自 RM4.49M 起；若以 EdgeProp 成交中位數每平方英尺約 RM2,037 估值，約值 RM4.54M。以月租 RM15,500 計，無論採用哪一個基準，毛收益率皆約 4.1%（以 RM4.49M 開價計為 4.14%，兩者中較高者），尚未扣除管理費、裝潢、空置期與稅負。

對指標性大樓而言，這是穩健的報酬；買家首先買的是地址、空間與長期資本保值。

與 KLCC 其他指標大樓的比較

The Binjai 約每平方英尺 RM2,000 的成交中位數，低於 KLCC 最新的品牌住宅。在我們的 TRX、KLCC 與武吉免登比較 中，Four Seasons Place 於 2026 年的成交價為每平方英尺 RM3,425。

差異來自屋齡與品牌，而非地段。The Binjai 已近 18 年，也沒有飯店品牌加持，但它提供更大的樓層面積、每層更少的戶數，以及 KLCC 外圍新大樓無法比擬的正面公園景觀。新的品牌大樓提供飯店式服務與最新規格；公園第一排的大樓，則以同樣預算換得更大空間，以及永遠不會改變的景觀。較新的選擇，請參閱 2026 年 KLCC 新建案指南。

放眼亞洲，這份空間更顯寬裕。我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM5M 在 KLCC 附近可買約 3,043 平方英尺，在香港僅 372 平方英尺、新加坡 665 平方英尺、東京 699 平方英尺。全市高端市場的整體樣貌，請見 2026 年吉隆坡豪宅市場。

購買前的考量

• 屋齡。 近 18 年的屋齡，規格屬於當年水準；未曾翻新的物件，宜預留裝修預算。
• 流動性。 十二個月僅兩筆買賣成交，買賣雙方都需要耐心。
• 景觀就是資產。 只為真正擁有公園視野的物件支付溢價。

我們的看法

The Binjai 說明了吉隆坡頂級市場中，哪些條件能長期保值：

1. 不會被擋住的景觀，此例為受保護的公園。
2. 低密度，每層兩到三戶，並設私人電梯廳。
3. 值得信賴的總體開發商，此例為打造 KLCC 本身的集團。
4. 市中心的永久產權。
5. 步行可達零售、辦公與大眾運輸。

對追求空間、隱私與永不遮擋視野的買家而言，它仍是 KLCC 最完整的地址之一。

這也是檢視任何新豪宅建案時應套用的標準。位於 KLCC 南方、車程不遠的敦拉薩國際貿易中心（TRX），正是依同樣原則規劃：單一由政府支持的總體開發商、10 英畝空中公園，以及全市唯一位於區內的 MRT 1 號線與 2 號線轉乘站。區內最新的住宅租金表現也更強：TRX Residences 的開價租金收益率約 5%。詳情請參閱為何 TRX 是吉隆坡新一代的頂級地段與 2026 年 TRX 新建案指南。

常見問題

The Binjai on the Park 由誰開發？

由 Layar Intan Sdn Bhd 開發，該公司為 KLCC (Holdings) Sdn Bhd 的全資子公司，也就是打造國油雙峰塔與 KLCC 公園的集團。

The Binjai on the Park 是永久產權嗎？

是。The Binjai on the Park 為永久產權，PropertyGuru、EdgeProp 及目前的刊登資料皆如此記載。

The Binjai on the Park 一戶多少錢？

2026 年 10 月的開價，從 2,228 平方英尺約 RM4.5M 起，至 7,298 平方英尺樓中樓頂層豪宅的 RM23M，多數為每平方英尺 RM2,000 - 2,600。過去四年的成交中位數約為每平方英尺 RM2,037。

The Binjai on the Park 的租金是多少？

2,228 平方英尺三房的月租開價自 RM14,000 起，多數約 RM15,000 - 16,000。較大戶型開價 RM23,000 - 30,000。

The Binjai on the Park 的租金收益率是多少？

2,228 平方英尺三房以月租 RM15,500 對照 RM4.49M 開價，毛收益率約 4.1%。此數字尚未扣除管理費、裝潢、空置期與稅負。

共有幾戶？

兩棟（44 層與 45 層）共 171 戶，每層兩到三戶。

外國人可以購買 The Binjai 嗎？

可以，但須符合吉隆坡外籍買家 RM1M 的最低購屋價格並取得州政府批准。本案每一戶都遠高於此門檻。稅費與相關成本請參閱我們的外籍買家指南。

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本文為一般市場資訊，並非投資建議。開價與租金取自 2026 年 10 月 21 日的公開刊登資料，可能隨時變動；成交數據取自所列來源。