The Binjai on the Park：KLCC公园前排双塔，171户永久产权住宅为何仍是吉隆坡豪宅标杆

据EdgeProp数据，The Binjai on the Park过去四年的实际成交单价中位数约为每平方英尺RM2,037（约合每平方米RM21,926）；2026年10月，PropertyGuru上的业主挂牌价从RM4.5 million到RM23 million不等，大多在每平方英尺RM2,000-2,600之间。它的价值在于视野：两栋分别为44层和45层的永久产权大楼，坐落在占地50英亩的KLCC公园边缘，出自规划国油双峰塔的同一集团。

关键数据：全盘171户，每层仅两到三户，2008年底竣工；入场门槛约RM4.5 million；2,228平方英尺三房单位的毛租金回报率约4.1%。

The Binjai项目概况

地址	Persiaran KLCC，Jalan Binjai旁，毗邻吉隆坡会展中心与KLCC公园
开发商	Layar Intan Sdn Bhd，KLCC (Holdings) Sdn Bhd旗下子公司
建筑设计	Allen Jack + Cottier（澳大利亚）
大楼	两栋，分别为44层和45层
住宅数量	171户，其中顶层复式14户
产权	永久产权
竣工	2008年底
常见面积	约2,228平方英尺至3,757平方英尺（约207-349平方米），顶层复式约5,600平方英尺（约520平方米）起
物业管理费	每平方英尺RM1.10

KLCC Holdings是马来西亚交易所上市公司KLCC Property Holdings的母公司，也是马来西亚国家石油公司（Petronas）的房地产板块。换言之，The Binjai与国油双峰塔（Petronas Twin Towers）、Suria KLCC乃至KLCC公园本身，系出同源。

住宅本身：为何堪称豪宅标杆

每层邻居极少

据EdgeProp 2010年报道，A座每层两户，标准面积为3,703平方英尺（约344平方米）；B座每层三户，面积约为2,200平方英尺和3,218平方英尺（约204和299平方米）。每户均由私人电梯厅入户。

两栋楼合共171户，密度仅为一般市中心公寓的零头。这正是这一价位的买家所追求的：私密、电梯安静、公共设施鲜少拥挤。

按地标级标准打造

The Binjai推出时的规格远超当时市场。EdgeProp列出的配置包括卧室缅甸柚木地板、Gessi卫浴五金、中央冷水空调系统、中央吸尘系统以及自动垃圾处理系统。

StarProperty指出，项目推出时被称为马来西亚最昂贵的公寓。据EdgeProp报道，2010年6月，B座42楼一套14,300平方英尺（约1,329平方米）的三层顶层复式以RM38 million成交，约合每平方英尺RM2,660。

配套设施

住户可使用标准泳道泳池和儿童戏水池、健身房、桑拿与水疗、网球场和壁球场、休息室与宴会厅，并享有礼宾服务。

地段与生活：面向公园，而非车流

KLCC大多数大楼望出去是其他大楼，而The Binjai正对KLCC公园。这座50英亩的园林由巴西景观设计大师罗伯托·布雷·马克斯（Roberto Burle Marx）设计，后方便是国油双峰塔。高楼层单位的房源描述中，常见公园、双峰塔和吉隆坡塔一览无遗的景观。

这一视野不会被遮挡，因为公园正是KLCC总体规划的核心。住户可穿过公园步行至双峰塔，房源信息中还提到有电瓶车接驳服务。

据EdgeProp介绍，大楼紧邻吉隆坡会展中心，距Suria KLCC约1公里多。PropertyGuru显示，Conlay地铁站约400米，Persiaran KLCC站和Ampang Park站也在附近。

日常生活近在咫尺：Avenue K、Aquaria KLCC水族馆、晚间可赏音乐会的国油爱乐音乐厅（Dewan Filharmonik Petronas）、太子阁医疗中心（Prince Court Medical Centre），以及Jalan Ampang和Jalan Tun Razak沿线的各国使馆。

数据：当前价格

2026年10月21日，PropertyGuru上共有148条The Binjai的出售房源。代表性房源如下：

户型	面积	挂牌总价	挂牌单价（每平方英尺）
3+1房	2,228平方英尺（约207平方米）	RM4.49M - 4.99M	RM2,015 - 2,240
3+1房	2,906平方英尺（约270平方米）	RM6.95M	RM2,392
3+1房	3,218平方英尺（约299平方米）	RM7.99M	RM2,483
3+2房	3,628 - 3,703平方英尺（约337-344平方米）	RM8.9M - 10.4M	RM2,453 - 2,859
3+2房	3,757平方英尺（约349平方米）	RM7.7M	RM2,050
4+2房，私人电梯	4,800平方英尺（约446平方米）	RM11.0M	RM2,292
顶层复式，4+1房	5,629平方英尺（约523平方米）	RM14.0M	RM2,487
双层顶层复式，5+2房	7,298平方英尺（约678平方米）	RM23.0M	RM3,152

实际成交价则较低。EdgeProp记录的过去48个月成交单价中位数为每平方英尺RM2,037，区间为每平方英尺RM1,600-2,205；历史最高为2013年1月一套6,501平方英尺（约604平方米）单位创下的每平方英尺RM4,614。PropertyGuru数据显示，2023年至2025年间，成交单价从每平方英尺约RM1,600升至RM2,131，涨幅约33%。

三点观察：

• 挂牌价约比成交价高10-25%。 对于单位稀少、持有期长的楼盘，这很正常。这一层级的业主鲜有被迫出售者，PropertyGuru过去十二个月仅记录到两笔出售成交。
• 入场门槛约为RM4.5 million。 买家群体因此保持小众，业主构成也相当精选。
• 景观决定溢价。 面向公园的高楼层单位挂牌价为每平方英尺RM2,600-2,900，而面积相近的低楼层或侧向单位挂牌价则接近RM2,000。

The Binjai租金与回报率

同日，PropertyGuru上共有40条出租房源，挂牌月租从RM14,000起：

户型	面积	挂牌月租	挂牌租金（每平方英尺）
3+1房	2,228 - 2,250平方英尺（约207-209平方米）	RM14,000 - 17,000（多为RM15,000 - 16,000）	RM6.3 - 7.6
3+1房	3,218平方英尺（约299平方米）	RM23,000	RM7.1
3+2房	3,703平方英尺（约344平方米）	RM26,000	RM7.0
4+1房	2,900平方英尺（约269平方米）	RM30,000	RM10.3

最近一笔公开发布的租约是EdgeProp在2021年4月发布的Done Deal：一套3,700平方英尺单位月租RM14,000。自疫情以来，同类单位的挂牌租金已明显上涨。

一套2,228平方英尺的单位挂牌价RM4.49 million起；若按EdgeProp成交中位数每平方英尺约RM2,037计算，约值RM4.54 million。以月租RM15,500计算，两种口径下的毛租金回报率均约为4.1%（按RM4.49 million挂牌价计算为4.14%，为两者中较高者），尚未扣除物业管理费、家具软装、空置期和税费。

对于一座地标级楼盘而言，这是相当稳健的回报，因为买家首先购买的是地址、空间和长期的资本保值。

与KLCC其他地标大楼的比较

The Binjai每平方英尺约RM2,000的成交中位数，低于KLCC最新的品牌住宅。在我们的TRX、KLCC与武吉免登对比中，Four Seasons Place在2026年的成交价为每平方英尺RM3,425。

差距源于楼龄和品牌，而非地段。The Binjai楼龄近18年，也没有酒店品牌加持，但它拥有更大的户型、更少的同层住户，以及KLCC外围新楼无法比拟的正面公园景观。新建品牌大楼提供酒店式服务和最新规格；公园前排楼盘则以同样的预算换来更大的空间，以及一片永远不会改变的景观。较新的选择，可参阅2026年KLCC新楼盘指南。

放眼亚洲，这份空间更显宽裕。我们的吉隆坡与亚洲城市半径地图显示，RM5 million在KLCC附近可买约3,043平方英尺，在香港仅372平方英尺，新加坡665平方英尺，东京699平方英尺。吉隆坡高端市场的全貌，请见2026年吉隆坡豪宅市场。

买家考量

• 楼龄。 近18年楼龄，规格属于当年水准；未翻新的单位，宜预留装修预算。
• 流动性。 十二个月仅两笔出售成交，买卖双方都需要耐心。
• 景观即资产。 只为真正拥有公园视野的单位支付溢价。

我们的观点

The Binjai揭示了吉隆坡顶端市场长期保值的要素：

1. 无法被遮挡的景观，此处是一座受保护的公园。
2. 低密度，每层两到三户，配私人电梯厅。
3. 可信赖的总开发商，此处即KLCC背后的集团。
4. 市中心的永久产权。
5. 步行即可抵达零售、办公和交通的便利性。

对于追求空间、私密与永不遮挡视野的买家，它依然是KLCC最完整的地址之一。

衡量任何新的豪宅项目，都应使用同样的标准。位于KLCC以南、车程不远的敦拉萨国际贸易中心（TRX），正是按这些原则规划的：单一的政府背景总开发商、10英亩屋顶公园，以及片区内吉隆坡唯一的地铁1号线与2号线换乘站。区内最新的住宅租金表现也更强：TRX Residences按挂牌租金计算的回报率约为5%。详情请阅读为什么TRX是吉隆坡新的顶级地段及2026年TRX新楼盘指南。

常见问题

The Binjai on the Park由谁开发？

由Layar Intan Sdn Bhd开发。该公司是KLCC (Holdings) Sdn Bhd的全资子公司，而后者正是国油双峰塔和KLCC公园背后的集团。

The Binjai on the Park是永久产权吗？

是的。据PropertyGuru、EdgeProp及当前房源记录，The Binjai on the Park为永久产权。

The Binjai on the Park一套单位多少钱？

2026年10月的挂牌价从2,228平方英尺单位约RM4.5 million起，至7,298平方英尺双层顶层复式的RM23 million，大多为每平方英尺RM2,000-2,600。过去四年的成交单价中位数约为每平方英尺RM2,037。

The Binjai on the Park的租金是多少？

2,228平方英尺三房单位的挂牌月租从RM14,000起，多数在RM15,000-16,000左右。较大单位的挂牌月租为RM23,000-30,000。

The Binjai on the Park的租金回报率是多少？

2,228平方英尺三房单位以月租RM15,500对照RM4.49 million挂牌价，毛租金回报率约4.1%。该数字尚未扣除物业管理费、家具软装、空置期和税费。

项目共有多少个单位？

共171户，分布于44层和45层两栋大楼，每层两到三户。

外国人可以购买The Binjai吗？

可以，但须符合吉隆坡外国买家RM1 million的最低购房价格要求，并取得州政府批准。这里的每个单位都远高于该门槛。税费与成本详见我们的外国买家指南。

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本文为一般性市场信息，不构成投资建议。挂牌价与租金来自2026年10月21日的公开房源，可能有所变动；成交数据来自所列来源。