The Binjai on the Park：KLCC公園に面した171戸のフリーホールド、今も高級住宅の基準であり続ける理由

EdgePropによれば、The Binjai on the Parkの過去4年間の成約中央値は平方フィート単価約RM2,037（1坪あたり約RM72,483、1㎡あたり約RM21,926）です。2026年10月時点で、PropertyGuruに掲載されたオーナーの売出価格はRM450万からRM2,300万、平方フィート単価は主にRM2,000〜2,600でした。その価値を決めているのは眺望です。50エーカーのKLCC公園のほとりに建つ44階建てと45階建てのフリーホールド2棟は、ペトロナスツインタワーのマスタープランを手がけたグループによるものです。

要点：総戸数は171戸、1フロア2〜3戸で2008年末に完成。最低購入価格はおよそRM450万。2,228平方フィートの3ベッドルームの表面利回りは約4.1%です。

The Binjaiの物件概要

所在地	Persiaran KLCC（Jalan Binjai沿い）、クアラルンプール・コンベンションセンターとKLCC公園の隣
開発会社	Layar Intan Sdn Bhd（KLCC (Holdings) Sdn Bhdの子会社）
設計	Allen Jack + Cottier（オーストラリア）
棟数	44階建てと45階建ての2棟
総戸数	171戸（ペントハウス14戸を含む）
保有形態	所有権（フリーホールド）
完成	2008年末
主な広さ	約2,228〜3,757平方フィート（約207〜349㎡）、ペントハウスは約5,600平方フィート（約520㎡）から
管理費	平方フィートあたりRM1.10

KLCC Holdingsは、ペトロナスの不動産部門でありブルサ・マレーシアに上場するKLCC Property Holdingsの親会社です。つまりThe Binjaiは、ペトロナスツインタワー、Suria KLCC、そして公園そのものと同じ系譜に連なる建物です。

レジデンス：高級住宅の基準とされる理由

1フロアあたりの住戸がきわめて少ない

EdgePropの2010年の報道によれば、タワーAは1フロア2戸で標準3,703平方フィート（約344㎡）、タワーBは1フロア3戸で約2,200平方フィート（約204㎡）と3,218平方フィート（約299㎡）です。各住戸には専用エレベーターホールから入ります。

2棟で171戸という密度は、都心の一般的なコンドミニアムのごく一部にすぎません。この価格帯の購入者が対価を払っているのは、プライバシー、静かなエレベーター、そして混み合うことの少ない共用施設です。

トロフィー物件としての仕様

The Binjaiは販売当時、市場水準をはるかに上回る仕様で計画されました。EdgePropは、寝室のビルマ産チーク材の床、Gessiのバスルーム設備、セントラル冷水式空調、セントラル掃除機、自動ごみ処理システムを挙げています。

StarPropertyによれば、販売時にはマレーシアで最も高価なコンドミニアムと評されていました。EdgePropによると、2010年6月には、タワーB 42階の14,300平方フィート（約1,329㎡）のトリプレックス・ペントハウスがRM3,800万、平方フィート単価約RM2,660で売却されています。

共用施設

居住者は、ラッププールと子ども用プール、ジム、サウナとスパ、テニスコートとスカッシュコート、ラウンジとファンクションルーム、そしてコンシェルジュを利用できます。

立地と暮らし：交通ではなく公園に面して

KLCCのタワーの多くは、ほかのタワーと向かい合っています。The Binjaiが望むのは、ブラジルのランドスケープ・アーキテクト、ロベルト・ブール・マルクスが設計した50エーカーの庭園KLCC公園と、その背後にそびえるペトロナスツインタワーです。高層階住戸の広告には、公園、ツインタワー、KLタワーを遮るもののない眺望と記されています。

公園はKLCCマスタープランの中心であるため、この眺望が将来の建物でふさがれることはありません。居住者は公園を歩いてツインタワーまで行くことができ、広告にはカート送迎サービスも記載されています。

EdgePropによれば、タワーはクアラルンプール・コンベンションセンターの隣にあり、Suria KLCCまでは1キロメートル強です。PropertyGuruは、MRTコンレー駅まで約400メートルとしており、Persiaran KLCC駅とAmpang Park駅も近くにあります。

日々の暮らしもすぐそばにあります。Avenue K、Aquaria KLCC、夜のコンサートに出かけるDewan Filharmonik Petronas、Prince Court Medical Centre、そしてJalan AmpangとJalan Tun Razak沿いの各国大使館です。

数字で見る：現在の価格

2026年10月21日時点で、PropertyGuruにはThe Binjaiの売り物件が148件掲載されていました。代表的なものは次のとおりです。

間取り	広さ	売出価格	平方フィート単価
3+1ベッドルーム	2,228平方フィート	RM449万〜499万	RM2,015〜2,240
3+1ベッドルーム	2,906平方フィート	RM695万	RM2,392
3+1ベッドルーム	3,218平方フィート	RM799万	RM2,483
3+2ベッドルーム	3,628〜3,703平方フィート	RM890万〜1,040万	RM2,453〜2,859
3+2ベッドルーム	3,757平方フィート	RM770万	RM2,050
4+2ベッドルーム、プライベートエレベーター付き	4,800平方フィート	RM1,100万	RM2,292
ペントハウス、4+1ベッドルーム	5,629平方フィート	RM1,400万	RM2,487
デュプレックス・ペントハウス、5+2ベッドルーム	7,298平方フィート	RM2,300万	RM3,152

成約価格はこれより低い水準です。EdgePropは、過去48か月の中央値を平方フィート単価RM2,037（範囲はRM1,600〜2,205）と記録しており、過去最高値は2013年1月の6,501平方フィート（約604㎡）の住戸で平方フィート単価RM4,614でした。PropertyGuruのデータでは、成約単価は2023年から2025年にかけて約RM1,600からRM2,131へと、およそ33%上昇しています。

ここから三つのことが読み取れます。

• 売出価格は成約価格をおよそ10〜25%上回っています。 戸数が少なく保有期間の長い建物としては標準的です。この価格帯のオーナーが売却を迫られることはまれで、PropertyGuruが記録した過去12か月の売買成約はわずか2件でした。
• 最低購入価格はおよそRM450万です。 これにより購入者層は限られ、オーナーの顔ぶれも選び抜かれたものになります。
• プレミアムを生むのは眺望です。 公園に面した高層階住戸の売出単価はRM2,600〜2,900ですが、同程度の広さでも低層階や側面向きの住戸はRM2,000前後です。

The Binjaiの賃料と利回り

同日、PropertyGuruには賃貸物件が40件掲載されていました。売出賃料は月額RM14,000からです。

間取り	広さ	月額売出賃料	平方フィートあたり賃料
3+1ベッドルーム	2,228〜2,250平方フィート	RM14,000〜17,000（大半はRM15,000〜16,000）	RM6.3〜7.6
3+1ベッドルーム	3,218平方フィート	RM23,000	RM7.1
3+2ベッドルーム	3,703平方フィート	RM26,000	RM7.0
4+1ベッドルーム	2,900平方フィート	RM30,000	RM10.3

公表されている直近の賃貸契約は、2021年4月のEdgeProp「Done Deal」で、3,700平方フィートの住戸が月額RM14,000でした。同等の住戸の売出賃料は、コロナ禍以降、大きく上昇しています。

2,228平方フィートの住戸の売出価格はRM449万からで、EdgePropの成約中央値である平方フィート単価約RM2,037で評価すると約RM454万になります。月額RM15,500で貸した場合、表面利回りはどちらの基準でも約4.1%（高いほうはRM449万の売出価格に対する4.14%）で、管理費、家具、空室、税金を差し引く前の数字です。

購入者がまず住所、広さ、長期的な資産保全に対価を払うトロフィー物件としては、堅実なリターンといえます。

KLCCのほかのトロフィー物件との比較

The Binjaiの成約中央値である平方フィート単価約RM2,000は、KLCCで最も新しいブランドレジデンスを下回っています。TRX、KLCC、ブキッ・ビンタンの比較で紹介したとおり、Four Seasons Placeは2026年に平方フィート単価RM3,425で取引されました。

この差は立地ではなく、築年数とブランドによるものです。The Binjaiは築18年近くでホテルブランドも持ちませんが、より広いフロアプレート、1フロアあたりの少ない住戸数、そしてKLCC周縁の新しいタワーには望めない公園への直接の眺望を備えています。ブランドを冠した新築タワーはホテルのサービスと最新の仕様を、公園に面した建物は1リンギットあたりでより広い空間と変わることのない眺望を提供します。新しい選択肢については2026年KLCCの新築プロジェクトをご覧ください。

アジアの主要都市と比べると、その広さはいっそう際立ちます。KLとアジア都市の半径マップによれば、RM500万でKLCC周辺なら約3,043平方フィートを購入できるのに対し、香港では372平方フィート、シンガポールでは665平方フィート、東京では699平方フィートです。市場全体については2026年クアラルンプールの高級住宅市場をご覧ください。

検討のポイント

• 築年数。 築18年近くとなり、仕様は当時のものです。改装されていない住戸では、リノベーション費用を見込んでおくとよいでしょう。
• 流動性。 12か月で売買成約2件という水準では、売り手も買い手も時間をかけた取引になります。
• 眺望こそが資産です。 プレミアムを払うのは、公園への眺望を確保した住戸に限るのが賢明です。

私たちの見解

The Binjaiは、KL市場の最上位で長く価値を保つものが何かを示しています。

1. 将来ふさがれることのない眺望。ここでは保護された公園です。
2. 低い密度。1フロア2〜3戸と専用エレベーターホール。
3. 信頼できるマスターデベロッパー。ここではKLCCそのものを手がけたグループです。
4. 都心における所有権（フリーホールド）。
5. 商業施設、オフィス、交通機関への徒歩でのアクセス。

広さとプライバシー、そして閉ざされることのない眺望を求める方にとって、ここは今もKLCCで最も完成された住所の一つです。

これらは、どの新しい高級プロジェクトにも当てはめるべき基準です。KLCCから車で南へすぐのトゥン・ラザク・エクスチェンジは、同じ原則に基づいて計画されました。政府系の単一のマスターデベロッパー、10エーカーの屋上公園、そして地区内にある市内唯一のMRT1号線と2号線の乗換駅です。その最新の住宅は賃貸需要もより強く、TRX Residencesの売出賃料ベースの利回りは約5%です。詳しくはTRXがクアラルンプールの新たな一等地とされる理由と2026年TRXの新築プロジェクトをご覧ください。

よくあるご質問

The Binjai on the Parkを開発したのは誰ですか？

Layar Intan Sdn Bhdです。ペトロナスツインタワーとKLCC公園を手がけたKLCC (Holdings) Sdn Bhdの完全子会社です。

The Binjai on the Parkは所有権（フリーホールド）ですか？

はい。PropertyGuru、EdgeProp、現在の物件広告が記録しているとおり、The Binjai on the Parkは所有権（フリーホールド）です。

The Binjai on the Parkの住戸の価格はいくらですか？

2026年10月時点の売出価格は、2,228平方フィートの住戸で約RM450万から、7,298平方フィートのデュプレックス・ペントハウスでRM2,300万までで、平方フィート単価は主にRM2,000〜2,600です。過去4年間に記録された成約の中央値は平方フィート単価約RM2,037です。

The Binjai on the Parkの賃料はいくらですか？

2,228平方フィートの3ベッドルームで月額RM14,000からで、大半はRM15,000〜16,000前後です。より広い住戸ではRM23,000〜30,000が提示されています。

The Binjai on the Parkの賃貸利回りはどのくらいですか？

2,228平方フィートの3ベッドルームを月額RM15,500で貸した場合、RM449万の売出価格に対する表面利回りは約4.1%です。管理費、家具、空室、税金を差し引く前の数字です。

総戸数は何戸ですか？

44階建てと45階建ての2棟で171戸、1フロアあたり2〜3戸です。

外国人はThe Binjaiを購入できますか？

はい。クアラルンプールの外国人向け最低価格RM100万と州の承認が条件となります。ここの住戸はすべて、その基準を大きく上回っています。税金や諸費用については、外国人購入者ガイドをご覧ください。

プライベート内覧会のご案内

低密度でマスタープランに基づく住所をお探しでしたら、2026年第4四半期にTRXで販売開始予定の新しいプライベートレジデンスのプライベート内覧会をご用意しています。プライベート内覧会に登録すると、一般公開前に詳細をお送りします。

本記事は一般的な市場情報であり、投資助言ではありません。売出価格と賃料は2026年10月21日時点の公開物件情報に基づくもので、変更される可能性があります。成約データは記載の情報源による報告に基づきます。