The Mews KLCC：E&O與三井不動產打造的Jalan Yap Kwan Seng 256伙永久業權住宅，售價、租金及回報
AI-generated artist's impression- 256E&O與三井不動產合作，兩座38層永久業權住宅
- RM1,296 psf成交呎價中位數，2021至2025年共13宗（list.my）
- ~4.7%毛回報：兩房叫租對比叫價
The Mews KLCC 的二手成交呎價中位數約RM1,296，據 list.my 記錄，這是2021至2025年間13宗成交的結果，而項目開售時平均呎價約RM1,700至1,800。這座位於 Jalan Yap Kwan Seng、只有256伙的永久業權住宅，由 E&O 與日本三井不動產（Mitsui Fudosan）合作發展，2017年落成，如今售價低於開售水平。
重點數字：兩座38層大樓合共256個永久業權單位；2026年10月叫價呎價約RM920至1,180；以叫租對比叫價計算，一房毛回報約5.4%，兩房約4.7%。
The Mews 項目概覽
| 地址 | Jalan Yap Kwan Seng, 50450 Kuala Lumpur |
| 發展商 | Eastern & Oriental Bhd（E&O）與三井不動產（Mitsui Fudosan）合營 |
| 建築師 | GDP Architects |
| 座數 | 兩座，各樓高38層 |
| 單位 | 256個，包括頂層單位 |
| 業權 | 永久業權 |
| 地皮 | 約1.3英畝 |
| 落成 | 2017年，2017年9月起交樓 |
| 常見面積 | 約923平方呎一房至2,619平方呎3+1房 |
| 管理費 | 每平方呎RM0.55 |
住宅本身
日資合作，精品規模
The Mews 是 E&O 與日本最大地產發展商三井不動產的首個合作項目。256個單位分佈於兩座38層大樓，每座每層平均不足四伙，屬KLCC罕見的精品級密度。
無柱間隔，景觀開揚
GDP Architects 將大樓設計成對稱的菱形塔身，單位以雙V形排列。客廳、飯廳及廚房均為無柱設計，較大單位位於大樓外圍，享180至270度城市景觀。
面積2,059至2,619平方呎的3+1房單位，是KLCC少數適合一家大小的實用間隔。
會所設施
六樓設水療區，包括鹽水水療池、泳池、健身室及壁球場；37樓觀景台享180度城市景觀，另設開放草坪及私人花園。
地段與生活
Jalan Yap Kwan Seng 是KLCC北面一條綠樹成蔭的住宅街道。國油雙峰塔（Petronas Twin Towers）及 Suria KLCC 約600米，Avenue K、KLCC公園及國油愛樂廳（Dewan Filharmonik Petronas）亦在附近。
步行約8至11分鐘可達KLCC輕鐵站，約11至13分鐘可達輕鐵與地鐵布城線（Putrajaya Line）交匯的 Ampang Park 站。Prince Court Medical Centre 及 Gleneagles Hospital Kuala Lumpur 均只需短程車程。
數字：現時售價
2025年12月至2026年7月放盤的叫價：
| 間隔 | 面積 | 叫價 | 叫價呎價 | 放盤來源 |
|---|---|---|---|---|
| 一房，連租約 | 925平方呎 | RM850,000 | RM919 | iProperty，2026年7月18日 |
| 兩房 | 1,270平方呎 | RM1.40M | RM1,102 | PropertyGuru，2025年12月24日 |
| 兩房 | 1,270平方呎 | RM1.499M | RM1,180 | PropertyGuru，2026年3月22日 |
成交價方面，list.my 記錄2021至2025年間共13宗二手成交，呎價中位數約RM1,296，成交價中位數約RM120萬，大多介乎呎價RM1,289至1,303。2025年唯一一宗成交，是2025年5月14樓一個926平方呎單位，以RM100萬成交，呎價約RM1,080。
三點觀察：
- 二手價低於開售價。 2014年開售呎價為RM1,700，至2017年平均售價呎價達RM1,800。今天的買家每平方呎所付，比首批業主少約30%至45%。
- 叫價已低於成交中位數。 買家有充足議價空間。
- 成交疏落。 五年只有13宗成交紀錄，樣本細小，這在精品大樓中十分常見。
租金與回報
2026年的叫租：
| 間隔 | 面積 | 每月叫租 | 放盤來源 |
|---|---|---|---|
| 一房 | 925平方呎 | RM3,799 - 4,000 | iProperty |
| 兩房 | 1,270平方呎 | RM5,499 | iProperty，2026年6月8日 |
| 兩房，連傢俬 | 1,270平方呎 | RM6,500 | Mudah |
毛回報計算：
- 兩房： RM5,499 x 12 = RM65,988，除以叫價RM140萬 = 毛回報約4.7%；若以RM149.9萬計算約4.4%。若以成交呎價中位數RM1,296（約RM165萬）計算，約為4.0%。
- 一房： RM3,800 x 12 = RM45,600，除以RM850,000 = 毛回報約5.4%；以成交中位數計算約3.8%。
以上均為毛回報，以叫租對比叫價計算，未計管理費、傢俬裝修、空置期及稅項。
與其他地段比較
敦拉薩國際貿易中心（TRX）的規劃，正是為免周邊新供應拖低價格：由單一總體發展商主導、10英畝天台公園、全城唯一設於區內的地鐵1號線與2號線轉乘站，以及約30,000名區內上班人口。
TRX Residences 的成交呎價中位數約RM2,265，叫租回報約5%，回報與 The Mews 相若，價格紀錄則更穩健。詳情請參閱為何TRX是吉隆坡新一代頂級地段，以及2026年KLCC新盤全覽和2026年TRX新盤全覽。
放眼亞洲，吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500萬在KLCC附近可買約3,043平方呎，在新加坡665平方呎、東京699平方呎、香港只有372平方呎。
入市前的考慮
- 首批買家仍未回本。 呎價尚未回到開售水平，對新買家有利，估算升值宜保守。
- 服務式住宅類別。 吉隆坡的服務式住宅一般建於商業用地，水電及門牌稅或按商業收費。
- 步行往鐵路站。 車站約需步行十分鐘，並非出門即達。
我們的看法
The Mews 是今天KLCC較具品味的選擇之一：三井不動產的血統、GDP Architects 的無柱間隔、永久業權，而價格比首批業主低30%至45%。
這是為生活而置的家：一房毛回報約5.4%，3+1房宜家庭自住；追求增值的買家，可在TRX找到更穩健的紀錄。全城高端市場的整體面貌，可參閱2026年吉隆坡豪宅市場。
常見問題
The Mews KLCC 由誰發展？
由 Eastern & Oriental Bhd（E&O）與三井不動產（Mitsui Fudosan）發展，是 E&O 與這家日本發展商的首個合營項目。大樓由 GDP Architects 設計。
The Mews KLCC 是永久業權嗎？
是。The Mews 是永久業權服務式住宅，於2017年落成。
The Mews 一個單位要多少錢？
2026年的叫價，由925平方呎一房約RM85萬，至1,270平方呎兩房約RM140萬至150萬。2021至2025年的二手成交紀錄，呎價中位數約RM1,296。
The Mews KLCC 的租金是多少？
2026年叫租方面，一房每月約RM3,800至4,000，兩房約RM5,500至6,500。以叫租對比叫價計算，一房毛回報約5.4%，兩房約4.7%。
The Mews 共有多少個單位？
兩座38層大樓合共256個單位，由一房至四房頂層單位均有。
最近 The Mews KLCC 的車站是哪一個？
KLCC輕鐵站，步行約8至11分鐘；輕鐵與地鐵交匯的 Ampang Park 站約11至13分鐘。
The Mews KLCC 現時售價是否低於開售價？
是。項目於2014年以呎價RM1,700開售，2026年叫價呎價約RM920至1,180。
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本文僅屬一般市場資訊，並非投資建議。叫價及租金取自2025年12月至2026年7月的公開放盤資料，或會隨時變動；成交數據按所列來源報道。
Cover: The Mews KLCC towers on Jalan Yap Kwan Seng at sunset. AI-generated artist's impression.