St Mary Residences，吉隆坡市中心：2026年金三角永久業權套房，成交呎價RM747起的售價與租金

根據 EdgeProp，St Mary Residences 2025年的成交呎價介乎RM747至RM1,289，而2026年10月其套房及天台頂層單位叫價呎價約RM1,100至1,480。買到的是吉隆坡金三角核心的永久業權土地：項目位於 Jalan Tengah 原聖瑪利學校（St Mary’s School）舊址，由 E&O 與金獅集團（Lion Group）合資發展，2012年落成。

重點數字：三座28層大樓共440個永久業權單位；套房由1,131平方呎起，天台頂層單位達6,769平方呎；2+1房單位毛回報約4.4%。

項目概覽

地址	Jalan Tengah，近 Jalan Sultan Ismail 及 Jalan P Ramlee，吉隆坡
發展商	Eastern & Oriental Bhd（E&O）與金獅集團合資
座數	三座28層大樓
單位	440個
業權	永久業權
落成	2012年
常見面積	1,131平方呎一房套房至2,249平方呎三房套房
頂層單位	天台頂層單位約4,122平方呎及6,769平方呎
管理費	每平方呎RM0.55

住宅本身：為何代表豪宅

金三角的永久業權土地

Jalan Sultan Ismail 與 Jalan P Ramlee 之間的永久業權住宅用地甚少推出。St Mary Residences 坐落於學校舊址，退後於較寧靜的 Jalan Tengah。

高層單位可望國油雙峰塔及吉隆坡塔。

比一般服務式住宅更大的套房

即使最細的單位亦是1,131平方呎套房。City Suites 約1,442至1,732平方呎，Metro Suites 可達2,249平方呎，天台頂層單位則達6,769平方呎。

買家能以遠低於新品牌住宅的呎價，在KLCC附近擁有大單位。

E&O 的淵源

E&O 是檳城東方大酒店（Eastern & Oriental Hotel）及其後KLCC The Mews 背後的集團。C座於2009年6月軟性推出後一個月內售出約80%，平均呎價RM1,000；A座則以RM110萬起推出。買家來自馬來西亞、新加坡及香港。

地段：步行可達，交通便利

Pavilion Kuala Lumpur、Lot 10 及武吉免登均可步行到達。Raja Chulan 單軌火車站約320至490米，步行四至六分鐘；Bukit Bintang 地鐵站約0.5至0.8公里。道路可經 Jalan Raja Chulan、Jalan Tun Razak 及 AKLEH 出入。Prince Court Medical Centre、Suria KLCC 及 Gleneagles Hospital Kuala Lumpur 均為短程車程。

數字：現時售價

2026年7月至9月具代表性的叫價：

間隔	面積	叫價	叫價呎價	放盤
2+1房	1,442平方呎	RM1.62M	RM1,123	iProperty
三房	2,249平方呎	RM3.2M	RM1,423	iProperty，2026年7月3日
三房	2,269平方呎	RM3.18M	RM1,401	EdgeProp，2026年9月15日
三層頂層複式	6,769平方呎	RM10.0M	RM1,477	iProperty

成交紀錄則較低：

• 2019年： 七個單位平均呎價RM1,072（EdgeProp Research）。
• 2020年11月： 一個1,131平方呎套房以RM105萬成交，即呎價RM928（EdgeProp Done Deal）。
• 2022年2月： 一個6,769平方呎頂層單位於清盤出售中以RM620萬成交，即呎價RM916（EdgeProp Done Deal）。
• 2025年： EdgeProp 價格紀錄顯示成交呎價介乎RM747至RM1,289。

叫價往往比成交紀錄高20%至40%，議價宜以成交為準。頂層單位曾以低於RM1,000呎價成交，遠低於KLCC新大樓同等空間的價格。

租金與回報

2026年7月的叫租：

間隔	面積	每月叫租	放盤
一房，連傢俬	1,131平方呎	RM4,500 - 5,000	iProperty
2+1房	不適用	RM5,699	PropertyGuru，2026年7月29日
2+1房，連傢俬	1,450平方呎	RM6,000	iProperty
2+1房，連傢俬	1,560平方呎	RM6,500	iProperty

StarProperty 列出各類單位的月租範圍為RM3,600至14,000。

毛租金回報計算：

• 2+1房： RM6,000 x 12 = RM72,000，除以1,442平方呎單位的叫價RM162萬 = 毛回報約4.4%（叫租對叫價）。

以上為毛回報，未計管理費、傢俬裝修、空置期及稅項。若以接近成交紀錄的價錢入市，回報更高。

與 KLCC、TRX 及亞洲城市比較

St Mary Residences 以低呎價提供金三角永久業權土地及寬敞套房。KLCC 新盤定價約為呎價RM2,900至3,000，詳見2026年KLCC新盤指南。

東南方短程車程外的敦拉薩國際貿易中心（Tun Razak Exchange），則有舊大樓沒有的條件：地鐵1號線與2號線轉乘站、10英畝天台公園，以及約30,000名上班族。TRX Residences 的呎價中位數約為RM2,265，叫租回報約5%：入場較高，但價格紀錄更穩健。請參閱為何TRX是吉隆坡新一代頂級地段及2026年 TRX 新盤指南。

放眼亞洲，我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500萬在KLCC附近可買約3,043平方呎，在香港只有372平方呎、新加坡665平方呎、東京699平方呎。

入市前的考慮

• 轉售紀錄。 自開售以來成交呎價持平或向下，部分屬清盤出售，買家有議價空間。
• 樓齡。 樓齡14年，維修基金及已規劃的大型工程會影響價值。

我們的看法

St Mary Residences 是按呎買入的金三角：永久業權土地、1,131平方呎起的套房，頂層單位更曾以低於RM1,000呎價易手。

它適合重視空間與步行生活、以成交紀錄出價的買家。若著眼資本增值及租客基礎，TRX 仍是更強的長線地址，詳見2026年吉隆坡豪宅市場。

常見問題

St Mary Residences 由誰發展？

由 Eastern & Oriental Bhd（E&O）與金獅集團合資，於 Jalan Tengah 原聖瑪利學校舊址發展。

St Mary Residences 是永久業權嗎？

是。St Mary Residences 為永久業權。

St Mary Residences 一個單位要多少錢？

2026年叫價由1,442平方呎約RM160萬，至6,769平方呎頂層單位的RM1,000萬，呎價約RM1,100至1,480。2025年成交呎價為RM747至1,289。

St Mary Residences 的租金是多少？

2026年7月，一房套房叫租約每月RM4,500至5,000，2+1房為RM5,700至6,500。

距離 St Mary Residences 最近的車站是哪一個？

Raja Chulan 單軌火車站，約320至490米。Bukit Bintang 地鐵站約0.5至0.8公里。

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本文僅屬一般市場資訊，並非投資建議。叫價及租金取自2026年7月至9月的公開放盤資料，或會隨時變動；成交數據按所列來源報道。