The Binjai on the Park：KLCC公園前排雙塔，171伙永久業權住宅何以成為吉隆坡豪宅標竿

據 EdgeProp，The Binjai on the Park 過去四年的成交呎價中位數約為RM2,037；2026年10月，PropertyGuru 上業主叫價由RM450萬至RM2,300萬不等，呎價大多為RM2,000至2,600。它的價值在於景觀：兩座分別樓高44層及45層的永久業權大樓，坐落於佔地50英畝的KLCC公園旁，由規劃國油雙峰塔的同一集團發展。

重點數字：全盤171伙，每層僅兩至三伙，2008年底落成；入場門檻約RM450萬；2,228平方呎三房單位的毛租金回報約4.1%。

The Binjai 項目概覽

地址	Persiaran KLCC，近 Jalan Binjai，毗鄰吉隆坡會議中心及KLCC公園
發展商	Layar Intan Sdn Bhd，KLCC (Holdings) Sdn Bhd 旗下附屬公司
建築師	Allen Jack + Cottier（澳洲）
座數	兩座，分別樓高44層及45層
單位	171個，包括14個頂層複式
業權	永久業權
落成	2008年底
常見面積	約2,228至3,757平方呎，頂層單位約5,600平方呎起
管理費	每平方呎RM1.10

KLCC Holdings 是馬來西亞交易所上市公司 KLCC Property Holdings 的母公司，亦即國家石油公司 Petronas 的地產部門。換言之，The Binjai 與國油雙峰塔、Suria KLCC 及KLCC公園本身，系出同門。

住宅本身：為何堪稱豪宅標竿

每層鄰居極少

EdgeProp 於2010年報道，A座每層兩伙，標準面積為3,703平方呎；B座每層三伙，面積約2,200及3,218平方呎。每個單位均經私人電梯大堂出入。

兩座合共僅171伙，密度只及一般市中心住宅的一小部分。這正是此價位買家真正追求的：私隱、較寧靜的升降機，以及鮮見擠迫的會所設施。

以指標建築的規格打造

The Binjai 推出時的規格遠超當時市場水平。EdgeProp 列出睡房鋪設緬甸柚木地板、Gessi 浴室配件、中央冷水空調、中央吸塵系統及自動垃圾處理系統。

StarProperty 指出，項目推出時被形容為全馬最貴的住宅。據 EdgeProp 報道，2010年6月，B座42樓一個14,300平方呎的三層頂層複式以RM3,800萬售出，呎價約RM2,660。

會所設施

住戶可使用標準泳池及兒童池、健身室、桑拿及水療、網球場及壁球場、休息室及宴會廳，並設禮賓服務。

地段與生活：面向公園，而非車流

大部分KLCC大樓望出去都是其他大樓。The Binjai 則正對KLCC公園，這個50英畝的花園由巴西園林建築師 Roberto Burle Marx 設計，後方就是國油雙峰塔。高層單位的放盤資料形容，可無遮擋地飽覽公園、雙峰塔及吉隆坡塔。

由於公園是KLCC總體規劃的核心，這個景觀不會被新建築物遮擋。住戶可穿過公園步行往雙峰塔，放盤資料亦提及設有穿梭車服務。

據 EdgeProp 資料，大樓毗鄰吉隆坡會議中心，距離 Suria KLCC 僅一公里多。PropertyGuru 指 Conlay 地鐵站約400米，Persiaran KLCC 站及 Ampang Park 站亦在附近。

日常所需近在咫尺：Avenue K、Aquaria KLCC、晚間可聽音樂會的國油愛樂廳（Dewan Filharmonik Petronas）、Prince Court Medical Centre，以及 Jalan Ampang 及 Jalan Tun Razak 一帶的各國使館。

數字：現時售價

2026年10月21日，PropertyGuru 上共有148個 The Binjai 放售單位。具代表性的例子如下：

間隔	面積	叫價	叫價呎價
3+1房	2,228平方呎	RM4.49M - 4.99M	RM2,015 - 2,240
3+1房	2,906平方呎	RM6.95M	RM2,392
3+1房	3,218平方呎	RM7.99M	RM2,483
3+2房	3,628 - 3,703平方呎	RM8.9M - 10.4M	RM2,453 - 2,859
3+2房	3,757平方呎	RM7.7M	RM2,050
4+2房，私人電梯	4,800平方呎	RM11.0M	RM2,292
頂層單位，4+1房	5,629平方呎	RM14.0M	RM2,487
頂層複式，5+2房	7,298平方呎	RM23.0M	RM3,152

實際成交價則較低。EdgeProp 紀錄顯示，過去48個月的成交呎價中位數為RM2,037，介乎RM1,600至2,205；歷史高位為2013年1月一個6,501平方呎單位，呎價RM4,614。PropertyGuru 數據顯示，2023至2025年間成交呎價由約RM1,600升至RM2,131，升幅約33%。

三點觀察：

• 叫價較成交價高約10%至25%。 對單位少、持貨期長的大樓而言，這屬正常。此價位的業主甚少被迫沽貨，PropertyGuru 過去十二個月只錄得兩宗買賣成交。
• 入場門檻約RM450萬。 買家圈子因此保持細小，業主組合亦相當精選。
• 景觀決定溢價。 高層向公園單位叫價呎價RM2,600至2,900，面積相若的低層或側向單位，叫價則接近RM2,000。

The Binjai 租金與回報

同日，PropertyGuru 上共有40個放租單位，叫租由每月RM14,000起：

間隔	面積	每月叫租	叫租呎租
3+1房	2,228 - 2,250平方呎	RM14,000 - 17,000（大多RM15,000 - 16,000）	RM6.3 - 7.6
3+1房	3,218平方呎	RM23,000	RM7.1
3+2房	3,703平方呎	RM26,000	RM7.0
4+1房	2,900平方呎	RM30,000	RM10.3

最近一宗公開發表的租務個案，是 EdgeProp「Done Deal」專欄記錄的2021年4月租約：一個3,700平方呎單位月租RM14,000。疫情過後，同類面積的叫租已明顯上升。

一個2,228平方呎單位叫價由RM449萬起；若以 EdgeProp 成交呎價中位數約RM2,037估值，約值RM454萬。以月租RM15,500計，無論以哪個基準計算，毛租金回報均約4.1%（以RM449萬叫價計為4.14%，為兩者中較高者），未計管理費、傢俬裝修、空置期及稅項。

對一座指標大樓而言，這是穩健的回報；買家首先買的，是地址、空間及長線保值能力。

The Binjai 與KLCC其他指標大樓比較

The Binjai 約RM2,000的成交呎價中位數，低於KLCC最新的品牌住宅。在我們的TRX、KLCC 與武吉免登比較中，Four Seasons Place 於2026年的成交呎價為RM3,425。

差距源於樓齡及品牌，而非地段。The Binjai 樓齡近18年，亦無酒店品牌，但它提供更大的樓面、每層更少單位，以及KLCC外圍新大樓無法比擬的正面公園景觀。新落成的品牌大樓提供酒店式服務及最新規格；公園前排大樓則以同樣預算換來更大空間，以及永不改變的景觀。較新的選擇，可參閱2026年KLCC新盤指南。

放眼亞洲，這份空間更顯寬裕。我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500萬在KLCC附近可買約3,043平方呎，在新加坡665平方呎、東京699平方呎、香港只有372平方呎。全城高端市場的整體面貌，可參閱2026年吉隆坡豪宅市場。

入市前的考慮

• 樓齡。 樓齡近18年，規格屬於當年水平；未曾翻新的單位，宜預留裝修預算。
• 流通性。 十二個月僅兩宗買賣成交，無論買方或賣方都需要耐性。
• 景觀就是資產。 只為真正擁有公園景觀的單位支付溢價。

我們的看法

The Binjai 說明了吉隆坡頂級市場中，哪些條件能長期保值：

1. 不會被遮擋的景觀，此例為受保護的公園。
2. 低密度，每層兩至三伙，並設私人電梯大堂。
3. 具公信力的總體發展商，此例為打造KLCC本身的集團。
4. 市中心的永久業權。
5. 步行可達商場、寫字樓及公共交通。

對追求空間、私隱及永不遮擋景觀的買家而言，它仍是KLCC最完整的地址之一。

這些亦是審視任何全新豪宅樓盤時應採用的準則。位於KLCC以南、短程車程即達的敦拉薩國際貿易中心（TRX），正是按同樣原則規劃：由政府支持的單一總體發展商、10英畝天台公園，以及全城唯一設於區內的地鐵1號線與2號線轉乘站。區內最新住宅的租務表現亦更強：TRX Residences 的叫租回報約5%。詳情請參閱為何TRX是吉隆坡新一代頂級地段及2026年 TRX 新盤指南。

常見問題

The Binjai on the Park 由誰發展？

由 Layar Intan Sdn Bhd 發展，該公司是 KLCC (Holdings) Sdn Bhd 的全資附屬公司，亦即打造國油雙峰塔及KLCC公園的集團。

The Binjai on the Park 是永久業權嗎？

是。The Binjai on the Park 為永久業權，PropertyGuru、EdgeProp 及現時的放盤資料均如此記錄。

The Binjai on the Park 一個單位要多少錢？

2026年10月的叫價，由2,228平方呎約RM450萬起，至7,298平方呎頂層複式的RM2,300萬，呎價大多為RM2,000至2,600。過去四年的成交呎價中位數約為RM2,037。

The Binjai on the Park 的租金是多少？

2,228平方呎三房單位叫租由每月RM14,000起，大多約RM15,000至16,000。較大單位叫租RM23,000至30,000。

The Binjai on the Park 的租金回報是多少？

2,228平方呎三房單位以月租RM15,500對照RM449萬叫價，毛租金回報約4.1%。此數字未計管理費、傢俬裝修、空置期及稅項。

項目共有多少個單位？

兩座大樓（44層及45層）合共171伙，每層兩至三伙。

外國人可以購買 The Binjai 嗎？

可以，但須符合吉隆坡外國買家RM100萬的最低購買價並取得州政府批准。項目每個單位均遠高於此門檻。有關稅項及成本，請參閱我們的海外買家指南。

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本文僅屬一般市場資訊，並非投資建議。叫價及租金取自2026年10月21日的公開放盤資料，或會隨時變動；成交數據取自所列來源。