Dua Residency KLCC：敦拉萨路上的永久产权大户型，每平方英尺不到RM800

Dua Residency在2022至2026年间34笔成交记录的单价中位数为每平方英尺RM789（约每平方米RM8,493），数据来自List.my整理的NAPIC记录。在吉隆坡城中城（KLCC），配私人电梯厅的永久产权家庭大户型仍以每平方英尺不到RM800成交，已寥寥无几；这两栋20层大楼位于敦拉萨路（Jalan Tun Razak），由Eastern & Oriental（E&O）于2007年4月建成。

核心数据：约4.2英亩地块上共288户；面积从2,098平方英尺到约6,033平方英尺的三层顶层复式；按挂牌租金对比成交中位数计算，毛回报率约5.5%。

Dua Residency项目概况

地址	211 Jalan Tun Razak, Kuala Lumpur，毗邻新加坡驻马来西亚使团
开发商	Eastern & Oriental（E&O Property Development）
大楼	两栋，各20层
住宅数量	288户
占地	约4.2英亩
产权	永久产权
竣工	2007年4月
面积	2,098平方英尺（三房）至6,033平方英尺（六房三层复式），约195-560平方米
车位	标准单位与复式单位各两个，三层复式三个
物业管理费	每平方英尺RM0.40

E&O最为人熟知的是槟城的东方大酒店（Eastern & Oriental Hotel）以及Seri Tanjung Pinang滨海项目。在吉隆坡，E&O以使馆区沿线低层、园林精致的豪华公寓建立口碑，Dua Residency是其中规模最大的一个。

住宅本身

名副其实的豪华大户型

如今KLCC大多数新楼盘的户型从500至1,200平方英尺起，而Dua Residency从2,098平方英尺起。StarProperty列出了八种户型：

类型	户型	建筑面积
A	三房四卫	2,098平方英尺
B	3+1房四卫	2,315平方英尺
C（复式）	四房五卫	3,502平方英尺
D / F（复式）	五房五卫	3,941 - 3,942平方英尺
D2（三层复式）	五房五卫	5,427平方英尺
E / E1（三层复式）	六房五至六卫	6,027 - 6,033平方英尺

对于在KLCC寻找豪华大户型的买家而言，这正是核心吸引力：在城市主环路旁、有安保的低层社区中，享有媲美有地住宅的空间。

私人电梯厅与低楼层

大楼设24小时门禁及私人电梯厅。20层的楼高在KLCC属于偏低水平，电梯等候时间更短，居住氛围也比周边50层、60层的大楼更具住宅感。

4.2英亩的度假式设施

住户可使用无边际泳池、儿童戏水池与按摩池、健身房、咖啡厅与餐饮空间、迷你超市、阅览室、会议室与宴会厅、托儿所与游乐场，并享有礼宾服务。市中心公寓中，能以如此大的占地面积配置如此少量大楼的项目屈指可数。

地段与生活：敦拉萨路使馆区一侧

这一地址让住户介于KLCC与使馆区之间，紧邻新加坡驻马使馆。Conlay地铁站约580米，Ampang Park轻轨站约900米。据StarProperty介绍，驾车约十分钟可达Suria KLCC，Jalan Ampang与SMART隧道近在咫尺。附近的国际学校包括Fairview International School和Sayfol International School。吉隆坡鹰阁医院（Gleneagles Kuala Lumpur）与太子阁医疗中心（Prince Court Medical Centre）驾车约十分钟。

数据：Dua Residency当前价格

2026年iProperty近期房源的挂牌价如下：

户型	面积	挂牌总价	挂牌单价（每平方英尺）
三房	2,098平方英尺（约195平方米）	RM1.68M	RM801
3+1房	2,315平方英尺（约215平方米）	RM1.65M - 2.48M	RM713 - 1,071
4+1房复式	3,502平方英尺（约325平方米）	RM2.8M	RM800
大户型，全套家具	5,427平方英尺（约504平方米）	RM7.0M（可议价）	RM1,290

根据List.my整理的NAPIC数据，实际成交价更为温和。2022至2026年间34笔成交的总价中位数为RM2.725 million，单价中位数为每平方英尺RM789，大多介于每平方英尺RM721-857之间。近期成交包括2026年4月一套2,282平方英尺单位以RM2.65 million（每平方英尺RM1,161）成交，以及2025年11月一套位于18楼、4,252平方英尺的单位以RM5.0 million（每平方英尺RM1,176）成交。List.my显示，过去十二个月每平方英尺单价上涨16.9%。

从长期看同样有参考价值。StarProperty记录的开盘价为每平方英尺RM520起。如今每平方英尺RM789的中位数较开盘价高出约50%，而距开盘已近二十年。

租金与回报率

iProperty房源显示，一套2,315平方英尺、全套家具的4+1房单位挂牌月租为RM8,000-8,500。EdgeProp上一套5,400平方英尺的五房顶层复式挂牌月租为RM15,000。

毛租金回报率计算。 取挂牌月租中间值RM8,250（年租RM99,000），按两种方式计算：

• 挂牌租金对比挂牌价： RM99,000除以2,315平方英尺单位当前挂牌价中间值RM2.065 million = 约4.8%。
• 挂牌租金对比成交中位数： 一套2,282平方英尺单位按每平方英尺RM789的中位数估值约为RM1.80 million。RM99,000除以RM1.80 million = 约5.5%。

我们引用的是较高的数字，即按挂牌租金与成交中位数计算的毛回报率约5.5%。两者均未扣除物业管理费、家具软装、空置期和税费，且挂牌租金并非实际成交租金。

置业考量

• 楼龄。 大楼楼龄近20年，大楼维护与维修基金的重要性不亚于单位本身。
• 挂牌单价差异大。 从每平方英尺约RM713到RM1,290不等，反映单位状况、楼层与装修的差异。应以成交价而非挂牌价作为基准。
• 步行便利性。 地铁站与轻轨站均在一公里范围内，但敦拉萨路是繁忙的主干道，大多数住户以驾车出行。

Dua Residency与TRX的比较

Dua Residency是空间之选：以远低于每平方英尺RM1,000的价格购入永久产权大户型。沿敦拉萨路往南车程不远的敦拉萨国际贸易中心（TRX）则是增长之选。这里拥有吉隆坡唯一的地铁1号线与2号线换乘站、10英亩屋顶公园以及约30,000名办公人口；TRX Residences560笔成交记录的单价中位数为每平方英尺RM2,265，按挂牌租金计算的回报率约为5%。两者单价的差距，正是一座2007年落成的成熟楼盘与城市金融区内全新地址之间的差距，后者的租客需求与生俱来。即将推出的项目，见2026年KLCC新盘全览与2026年TRX新盘指南。

放眼亚洲，我们的吉隆坡与亚洲城市半径地图显示，RM500万在KLCC一带约可买3,043平方英尺，在新加坡为665平方英尺、东京为699平方英尺，在香港只有372平方英尺。

我们的观点

对想在市中心拥有“一栋房子”的家庭，Dua Residency是最好的答案之一：2,098平方英尺起、私人电梯厅、4.2英亩园林和永久产权，单价中位数仅每平方英尺RM789。价格已重拾升势，十二个月单价上涨16.9%，约5.5%的毛回报率也让持有期间收益可观。为空间与园林而买，并按楼龄规划维护预算。全城高端市场的整体格局，请参阅2026年吉隆坡豪宅市场。

常见问题

Dua Residency由谁开发？

由Eastern & Oriental（E&O）通过E&O Property Development开发，大楼于2007年4月竣工。

Dua Residency是永久产权吗？

是的。Dua Residency为永久产权，占地约4.2英亩，2007年4月建成。

Dua Residency的单位有多大？

从三房单位的2,098平方英尺到六房三层复式的约6,033平方英尺，其间还有3,502至3,942平方英尺的复式单位。

Dua Residency的单位售价多少？

2022至2026年的成交单价中位数为每平方英尺RM789，总价约RM2.7 million。2026年的挂牌价从2,315平方英尺单位约RM1.65 million到5,427平方英尺单位的RM7.0 million不等。

Dua Residency的租金回报率是多少？

按挂牌租金（2,315平方英尺单位月租RM8,000-8,500）与每平方英尺RM789的成交中位数计算，毛回报率约为5.5%；按当前挂牌价计算约为4.8%。净回报率会更低。

Dua Residency有私人电梯厅吗？

有。住宅由私人电梯厅入户，并设24小时门禁。

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本文为一般性市场信息，不构成投资建议。挂牌价与租金来自2026年10月查阅的公开房源，可能有所变动；成交数据以所列来源的报道为准。