Setia Sky Residences，Jalan Tun Razak：永久產權 KLCC 景觀，2026 年價格、租金與約 5.1% 收益率

Setia Sky Residences 的二手物件在 2026 年 10 月開價約每平方英尺 RM740 - 850；Property Genie 記錄截至 2025 年 1 月一年間的成交中位數約為每平方英尺 RM871（每坪約 RM30,993），開價租金推算的毛收益率約 4.7 - 5.1%。這是擁有 KLCC 天際線景觀的永久產權大樓中，最容易進場的選擇：四棟 40 層大樓坐擁 Jalan Tun Razak，是實達集團（S P Setia）在吉隆坡的第一個高層豪宅。

重點數字：四棟大樓共 811 戶永久產權住宅；大門距 MRT 站約 270 公尺；一戶 969 平方英尺物件開價 RM750,000、月租 RM3,200，毛收益率約 5.1%。

建案概要

地址	Jalan Tun Razak 與 Jalan Raja Muda Abdul Aziz 交叉口，吉隆坡
開發商	Exceljade Sdn Bhd，推案時（2009 年）實達集團持股 70%
棟數	四棟：Alia、Boheme、Celeste 與 Divina，各 40 層
戶數	811 戶
產權	永久產權，基地約 2.4 公頃
推案	2008 - 2009 年，每平方英尺 RM680 - 930
常見坪數	約 600 平方英尺一房至 1,755 平方英尺
推案時管理費	每平方英尺 45 仙，含公共基金（2009 年）

本案逐棟推出。2011 年 12 月，由於大坪數物件銷售較慢，最後一棟 Divina 重新規劃。

為景觀而生的建築

約 70% 的物件面向 KLCC，其餘俯瞰泳池平台或 Titiwangsa。弧形大樓正是圍繞這片景觀而設計。對想在天際線中看見國油雙峰塔、又不想支付每平方英尺 RM2,000 以上的買家而言，這是 Jalan Tun Razak 上少數的永久產權選擇之一。

空中的度假村設施

實達集團在五層停車場附樓頂部規劃了 40,000 平方英尺的空中平台（Sky Deck），設有 50 公尺泳道池、水療花園與烤肉區。34 樓的 Sky Club 以空中廊道串連各棟大樓，另有無邊際泳池、健身房、茶亭與瑜伽亭，以及私人宴會廳。同屋齡的市區大樓，很少有如此規模的設施。

地段與生活

Putrajaya 線如今就從大門外經過。Raja Uda MRT 站約 270 公尺，步行一到三分鐘，距 KLCC 約 1.5 公里。

國家心臟中心（IJN）、吉隆坡中央醫院與國家圖書館都在附近，Royal Selangor Golf Club 與 Titiwangsa 湖濱公園亦然。Prince Court Medical Centre 與 Gleneagles Hospital Kuala Lumpur 為短程車程。

數字：目前價格

2026 年 7 月至 10 月公開刊登的二手開價：

格局	面積	開價	每平方英尺開價	刊登
兩房	969 平方英尺	RM750,000	RM774	iProperty
2+1 房	1,055 平方英尺	RM870,000	RM825	EdgeProp，2026 年 9 月 15 日
兩房	1,227 平方英尺	RM925,000	RM754	EdgeProp，2026 年 10 月 17 日
2+1 房	1,281 平方英尺	RM950,000 - 1.09M	RM742 - 851	iProperty、EdgeProp
3+1 房	1,485 平方英尺	約 RM1.1M	RM741	iProperty，2026 年 7 月

PropertyGuru 所有刊登物件的開價區間更寬，為每平方英尺 RM647 - 1,294。成交價方面，Property Genie 記錄截至 2025 年 1 月的 12 個月內共 11 筆成交，中位數約為每平方英尺 RM871、RM1.0M。

兩點觀察：

• 開價等於或略低於最近的成交中位數。 二手買家在此握有充分的選擇與議價空間。
• 價格接近推案水準。 推案時每平方英尺 RM680 - 930，十七年後單價變動不大，這正是入門門檻仍低於 RM1M 的原因。

租金與收益率

2026 年年中的開價租金：

格局	面積	月租開價	刊登
一房	600 平方英尺	RM2,300	PropertyGuru，2026 年 8 月 3 日
兩房	969 平方英尺	RM3,200	iProperty，2026 年 6 月 30 日
2+1 房	1,281 平方英尺	RM3,700	PropertyGuru，2026 年 8 月
3+1 房	1,378 平方英尺	RM4,900	Mudah，2026 年 7 月

以開價數字試算毛收益率：

• 969 平方英尺： RM3,200 x 12 = RM38,400，除以開價 RM750,000 = 毛收益率約 5.1%。
• 1,281 平方英尺： RM3,700 x 12 = RM44,400，除以 RM950,000 = 毛收益率約 4.7%；以 RM1.09M 開價計則約 4.1%。
• 對照成交中位數每平方英尺 RM871，同樣物件的收益率約 4.5%（969 平方英尺）與 4.0%（1,281 平方英尺）。

標題數字為毛收益，以開價租金對開價計算，尚未扣除管理費、裝潢、空置期與稅負。

與 TRX 及亞洲城市的比較

Setia Sky Residences 以低入門價提供永久產權與 KLCC 景觀。同樣位於 Jalan Tun Razak、更南端的敦拉薩國際貿易中心（Tun Razak Exchange），則位於市場的另一端。TRX 是吉隆坡唯一區內設有 MRT 1 號線與 2 號線轉乘站的地段，圍繞 10 英畝屋頂公園與約 30,000 名上班族的辦公基礎而建。

TRX Residences 的中位數約為每平方英尺 RM2,265，開價租金收益率約 5%：收益率相近，但來自更新、總體規劃完善、轉售表現更穩健的地址。完整論述請參閱為何 TRX 是吉隆坡新一代的頂級地段，亦可參閱 KLCC 新建案、TRX 新建案與 2026 年吉隆坡豪宅市場。

我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500 萬在 KLCC 附近可購得約 3,043 平方英尺，在新加坡為 665 平方英尺、東京 699 平方英尺、香港僅 372 平方英尺。

購買前的考量

• 坪數適中。 最大的標準格局約 1,755 平方英尺，適合夫妻與年輕家庭。
• 密度高。 最早的幾棟每層六戶，全案超過 800 戶。
• 資本價值平穩。 每平方英尺單價仍接近推案水準；本案的價值在於租金收益與入門價。
• 屋齡逾十年。 公共基金狀況與電梯、泳池的維護都會影響價值。

我們的看法

Setia Sky Residences 是收租型的地址，而且是好的收租地址。永久產權、多數物件望見雙峰塔、MRT 站就在門口，入門價低於 RM1M，在 Jalan Tun Razak 上並不多見。

它不是指標性豪宅。969 平方英尺物件約 5.1% 的毛收益率，是最值得持有的格局；追求更大坪數與增值的買家，應往南看向 TRX。

常見問題

Setia Sky Residences 由誰開發？

由實達集團（S P Setia）透過 Exceljade Sdn Bhd 開發，推案時實達集團持股 70%。這是集團在吉隆坡的第一個高層豪宅。

Setia Sky Residences 是永久產權嗎？

是。Setia Sky Residences 為永久產權，基地約 2.4 公頃。

Setia Sky Residences 一戶多少錢？

2026 年年中至下半年，開價從 969 平方英尺約 RM750,000，到 1,485 平方英尺約 RM1.1M，多為每平方英尺 RM740 - 850。Property Genie 記錄截至 2025 年 1 月一年間的成交中位數約為每平方英尺 RM871。

Setia Sky Residences 的租金收益率是多少？

毛收益率約 4.7 - 5.1%，以兩房月租開價 RM3,200 - 3,700 對開價計算，未扣除成本。

離 Setia Sky Residences 最近的 MRT 站是哪一站？

MRT Putrajaya 線的 Raja Uda 站，約 270 公尺。

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本文為一般市場資訊，並非投資建議。開價與租金取自 2026 年 6 月至 10 月的公開刊登資料，可能隨時變動；成交數據依所列來源報導。