Setia Sky Residences，Jalan Tun Razak：永久产权KLCC景观，2026年价格、租金与约5.1%回报率

Setia Sky Residences的二手单位在2026年10月挂牌价约为每平方英尺RM740 - 850，而Property Genie记录的截至2025年1月一年内的成交单价中位数约为每平方英尺RM871（约合每平方米RM9,375）；按挂牌租金推算，毛回报率约为4.7 - 5.1%。这是入手一栋坐拥KLCC天际线景观的永久产权大楼门槛最低的方式之一：四栋40层大楼位于Jalan Tun Razak，是实达集团（S P Setia）在吉隆坡的首个高端高楼项目。

关键数据：四栋大楼共811户永久产权住宅；大门距地铁站约270米；一套969平方英尺单位挂牌RM750,000、月租RM3,200，毛回报率约5.1%。

项目概况

地址	Jalan Tun Razak，与Jalan Raja Muda Abdul Aziz交界处，吉隆坡
开发商	Exceljade Sdn Bhd，推出时（2009年）实达集团持股70%
大楼	四栋：Alia、Boheme、Celeste和Divina，各40层
住宅数量	811户
产权	永久产权，地块约2.4公顷
推出	2008 - 2009年，每平方英尺RM680 - 930
常见面积	约600平方英尺一房至1,755平方英尺
推出时物业管理费	每平方英尺45仙，含维修基金（2009年）

项目逐栋推出。2011年12月，由于大户型销售较慢，最后一栋Divina重新规划。

为景观而设计

约70%的单位面向KLCC，其余俯瞰泳池平台或蒂蒂旺沙（Titiwangsa）。弧形大楼正是围绕这一景观而设计的。对于希望将国油双峰塔（Petronas Twin Towers）收入天际线、却不愿支付每平方英尺RM2,000以上的买家，这是Jalan Tun Razak上为数不多的永久产权选择之一。

空中的度假村式设施

实达集团在五层停车场附楼顶部设置了40,000平方英尺的空中平台（Sky Deck），配有50米泳道泳池、水疗花园和烧烤区。34楼的空中会所（Sky Club）以空中连廊连接各栋大楼，并增设无边泳池、健身房、茶亭与瑜伽亭以及私人宴会厅。同等楼龄的市区大楼中，鲜有如此规模的配套。

地段与生活

布城线如今就从大门前经过。Raja Uda地铁站约270米，步行一至三分钟即到，距KLCC约1.5公里。

国家心脏中心（IJN）、吉隆坡中央医院（Hospital Kuala Lumpur）和国家图书馆都在附近，皇家雪兰莪高尔夫俱乐部（Royal Selangor Golf Club）和蒂蒂旺沙湖滨公园也近在咫尺。太子阁医疗中心（Prince Court Medical Centre）和吉隆坡鹰阁医院（Gleneagles Hospital Kuala Lumpur）只需短程车程。

数据：当前价格

2026年7月 - 10月公开房源中的二手挂牌价：

户型	面积	挂牌总价	挂牌单价（每平方英尺）	房源
两房	969平方英尺	RM750,000	RM774	iProperty
2+1房	1,055平方英尺	RM870,000	RM825	EdgeProp，2026年9月15日
两房	1,227平方英尺	RM925,000	RM754	EdgeProp，2026年10月17日
2+1房	1,281平方英尺	RM950,000 - 1.09M	RM742 - 851	iProperty、EdgeProp
3+1房	1,485平方英尺	约RM1.1M	RM741	iProperty，2026年7月

PropertyGuru显示，所有房源的挂牌区间更宽，为每平方英尺RM647 - 1,294。成交价方面，Property Genie记录截至2025年1月的12个月内共11笔成交，单价中位数约为每平方英尺RM871，总价中位数约RM1.0 million。

两点观察：

• 挂牌价持平或略低于最近记录的中位数。 二手买家在此拥有充分的选择和议价空间。
• 价格接近推出水平。 推出价为每平方英尺RM680 - 930，十七年后按单价计算变化不大，这也正是入场门槛仍低于RM1 million的原因。

租金与回报率

2026年年中的挂牌租金：

户型	面积	挂牌月租	房源
一房	600平方英尺	RM2,300	PropertyGuru，2026年8月3日
两房	969平方英尺	RM3,200	iProperty，2026年6月30日
2+1房	1,281平方英尺	RM3,700	PropertyGuru，2026年8月
3+1房	1,378平方英尺	RM4,900	Mudah，2026年7月

按挂牌数据测算毛回报率：

• 969平方英尺： RM3,200 x 12 = RM38,400，除以RM750,000的挂牌价 = 毛回报率约5.1%。
• 1,281平方英尺： RM3,700 x 12 = RM44,400，除以RM950,000 = 毛回报率约4.7%；若对照RM1.09 million的挂牌价，约为4.1%。
• 对照成交中位数每平方英尺RM871，同样单位的回报率约为4.5%（969平方英尺）和4.0%（1,281平方英尺）。

主要数字均为毛回报（挂牌租金对比挂牌价），未扣除物业管理费、家具软装、空置期和税费。

与TRX及亚洲城市的比较

Setia Sky Residences以较低的入场价，提供永久产权与KLCC景观。同在Jalan Tun Razak、往南不远的敦拉萨国际贸易中心（TRX），则位于市场的另一端。TRX是吉隆坡唯一一个区内拥有地铁1号线与2号线换乘站的片区，围绕10英亩屋顶公园和约30,000名上班族的办公基础而建。

TRX Residences的单价中位数约为每平方英尺RM2,265，按挂牌租金计算的回报率约为5%：回报率相近，但来自一个更新、总体规划完善、转售表现更强的地址。完整分析请阅读为什么TRX是吉隆坡新的顶级地段，并参阅KLCC新楼盘、TRX新楼盘与2026年吉隆坡豪宅市场。

我们的吉隆坡与亚洲城市半径地图显示，RM500万在KLCC附近可购得约3,043平方英尺，在新加坡为665平方英尺、东京699平方英尺、香港仅372平方英尺。

置业考量

• 单位面积适中。 最大的标准户型约1,755平方英尺，适合夫妇与年轻家庭。
• 密度较高。 最早的几栋每层六户，全项目超过800户。
• 资本价值平稳。 单价仍接近推出水平；这里的价值在于租金收益与入场价。
• 楼龄逾十年。 维修基金状况以及电梯和泳池的维护会影响价值。

我们的观点

Setia Sky Residences是一个收租型地址，而且是出色的收租地址。永久产权、多数单位望见双峰塔、地铁站就在门口，入场价低于RM1 million，这在Jalan Tun Razak上并不多见。

它不是地标级豪宅。969平方英尺单位约5.1%的毛回报率，是最值得持有的户型；追求更大户型与资本增值的买家，应向南看向TRX。

常见问题

Setia Sky Residences由谁开发？

由实达集团（S P Setia）通过Exceljade Sdn Bhd开发，推出时实达集团持股70%。这是该集团在吉隆坡的首个高端高楼项目。

Setia Sky Residences是永久产权吗？

是的。Setia Sky Residences为永久产权，地块约2.4公顷。

Setia Sky Residences一个单位多少钱？

2026年年中至下半年，挂牌价从969平方英尺约RM750,000，到1,485平方英尺约RM1.1 million，大多为每平方英尺RM740 - 850。Property Genie记录截至2025年1月一年内的成交单价中位数约为每平方英尺RM871。

Setia Sky Residences的租金回报率是多少？

毛回报率约为4.7 - 5.1%，按两房单位每月RM3,200 - 3,700的挂牌租金对比挂牌价计算，未扣除成本。

距离Setia Sky Residences最近的地铁站是哪个？

地铁布城线Raja Uda站，约270米。

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本文为一般性市场信息，不构成投资建议。挂牌价与租金来自2026年6月至10月的公开房源，可能有所变动；成交数据以所列来源的报道为准。