Setia Sky Residences，Jalan Tun Razak：永久業權KLCC景觀，2026年售價、租金與約5.1%回報

Setia Sky Residences 的二手單位在2026年10月叫價呎價約RM740至850；Property Genie 記錄截至2025年1月一年間的成交呎價中位數約為RM871，以叫租推算的毛回報約4.7%至5.1%。這是擁有KLCC天際線景觀的永久業權大樓中，最易入場的選擇：四座40層大樓位於 Jalan Tun Razak，是實達集團（S P Setia）在吉隆坡的首個高層豪宅。

重點數字：四座大樓共811個永久業權單位；大門距地鐵站約270米；一個969平方呎單位叫價RM750,000，月租RM3,200，毛回報約5.1%。

項目概覽

地址	Jalan Tun Razak 與 Jalan Raja Muda Abdul Aziz 交界，吉隆坡
發展商	Exceljade Sdn Bhd，開售時（2009年）實達集團持股70%
座數	四座：Alia、Boheme、Celeste 及 Divina，各樓高40層
單位	811個
業權	永久業權，地盤約2.4公頃
開售	2008至2009年，呎價RM680至930
常見面積	約600平方呎一房至1,755平方呎
開售時管理費	每平方呎45仙，包括維修基金（2009年）

項目逐座推出。2011年12月，由於大單位銷情較慢，最後一座 Divina 重新規劃。

為景觀而設計的大樓

約70%的單位面向KLCC，其餘望向泳池平台或 Titiwangsa。弧形大樓正是圍繞這片景觀而設計。對想在天際線中看見國油雙峰塔、又不想支付RM2,000以上呎價的買家而言，這是 Jalan Tun Razak 上少數的永久業權選擇之一。

空中度假式設施

實達集團在五層停車場附翼頂部規劃了40,000平方呎的空中平台（Sky Deck），設有50米泳道池、水療花園及燒烤區。34樓的 Sky Club 以空中走廊連接各座大樓，另有無邊際泳池、健身室、茶亭及瑜伽亭，以及私人宴會廳。同樓齡的市區大樓，甚少有如此規模的設施。

地段與生活

Putrajaya 線如今就在大門外經過。Raja Uda 地鐵站約270米，步行一至三分鐘，距KLCC約1.5公里。

國家心臟中心（IJN）、吉隆坡中央醫院及國家圖書館都在附近，Royal Selangor Golf Club 及 Titiwangsa 湖濱公園亦然。Prince Court Medical Centre 及 Gleneagles Hospital Kuala Lumpur 為短程車程。

數字：現時售價

2026年7月至10月公開放盤的二手叫價：

間隔	面積	叫價	叫價呎價	放盤
兩房	969平方呎	RM750,000	RM774	iProperty
2+1房	1,055平方呎	RM870,000	RM825	EdgeProp，2026年9月15日
兩房	1,227平方呎	RM925,000	RM754	EdgeProp，2026年10月17日
2+1房	1,281平方呎	RM950,000 - 1.09M	RM742 - 851	iProperty、EdgeProp
3+1房	1,485平方呎	約RM1.1M	RM741	iProperty，2026年7月

PropertyGuru 所有放盤的叫價呎價範圍更闊，為RM647至1,294。成交價方面，Property Genie 記錄截至2025年1月的12個月內共11宗成交，中位數約為呎價RM871、RM100萬。

兩點觀察：

• 叫價等於或略低於最近的成交中位數。 二手買家在此有充分的選擇與議價空間。
• 售價接近開售水平。 開售時呎價RM680至930，十七年後呎價變動不大，這正是入場門檻仍低於RM100萬的原因。

租金與回報

2026年年中的叫租：

間隔	面積	每月叫租	放盤
一房	600平方呎	RM2,300	PropertyGuru，2026年8月3日
兩房	969平方呎	RM3,200	iProperty，2026年6月30日
2+1房	1,281平方呎	RM3,700	PropertyGuru，2026年8月
3+1房	1,378平方呎	RM4,900	Mudah，2026年7月

以叫價數字計算毛回報：

• 969平方呎： RM3,200 x 12 = RM38,400，除以叫價RM750,000 = 毛回報約5.1%。
• 1,281平方呎： RM3,700 x 12 = RM44,400，除以RM950,000 = 毛回報約4.7%；以RM109萬叫價計則約4.1%。
• 對照成交呎價中位數RM871，同樣單位的回報約4.5%（969平方呎）及4.0%（1,281平方呎）。

標題數字為毛回報，以叫租對叫價計算，未計管理費、傢俬裝修、空置期及稅項。

與 TRX 及亞洲城市比較

Setia Sky Residences 以低入場價提供永久業權及KLCC景觀。同樣位於 Jalan Tun Razak、更南端的敦拉薩國際貿易中心（Tun Razak Exchange），則處於市場的另一端。TRX 是全吉隆坡唯一區內設有地鐵1號線與2號線轉乘站的地段，圍繞10英畝天台公園及約30,000名上班族的辦公基礎而建。

TRX Residences 的呎價中位數約為RM2,265，叫租回報約5%：回報相若，但來自更新、總體規劃完善、轉售表現更穩健的地址。完整論述請參閱為何TRX是吉隆坡新一代頂級地段，亦可參閱KLCC新盤、TRX新盤及2026年吉隆坡豪宅市場。

我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500萬在KLCC附近可買約3,043平方呎，在新加坡665平方呎、東京699平方呎、香港只有372平方呎。

入市前的考慮

• 單位面積適中。 最大的標準間隔約1,755平方呎，適合二人家庭及年輕家庭。
• 密度高。 最早的幾座每層六伙，全盤超過800伙。
• 資本值平穩。 呎價仍接近開售水平；這裡的價值在於租金收益及入場價。
• 樓齡逾十年。 維修基金狀況及升降機、泳池保養都會影響價值。

我們的看法

Setia Sky Residences 是一個收租地址，而且是好的收租地址。永久業權、大部分單位望雙峰塔、地鐵站就在門口，入場價低於RM100萬，在 Jalan Tun Razak 上並不多見。

它不是指標豪宅。969平方呎單位約5.1%的毛回報，是最值得持有的間隔；追求更大單位及升值的買家，應向南望向 TRX。

常見問題

Setia Sky Residences 由誰發展？

由實達集團（S P Setia）透過 Exceljade Sdn Bhd 發展，開售時實達集團持股70%。這是集團在吉隆坡的首個高層豪宅。

Setia Sky Residences 是永久業權嗎？

是。Setia Sky Residences 為永久業權，地盤約2.4公頃。

Setia Sky Residences 一個單位要多少錢？

2026年年中至下半年，叫價由969平方呎約RM75萬，至1,485平方呎約RM110萬，呎價大多為RM740至850。Property Genie 記錄截至2025年1月一年間的成交呎價中位數約為RM871。

Setia Sky Residences 的租金回報是多少？

毛回報約4.7%至5.1%，以兩房單位叫租每月RM3,200至3,700對叫價計算，未計成本。

距離 Setia Sky Residences 最近的地鐵站是哪一個？

地鐵 Putrajaya 線的 Raja Uda 站，約270米。

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本文僅屬一般市場資訊，並非投資建議。叫價及租金取自2026年6月至10月的公開放盤資料，或會隨時變動；成交數據按所列來源報道。