滿家樂Kiara 163的OOAK：永久業權套房，2026年售價、租金及約5.9%毛回報
AI-generated artist's impression- RM1,154 psfOOAK Suites成交呎價中位數（EdgeProp）
- ~5.9%一房叫租對比成交中位數的毛回報
- 永久業權6英畝Kiara 163綜合發展地皮，2022年落成
OOAK at Kiara 163 的成交呎價中位數約RM1,154（EdgeProp），一房單位按叫租計算毛回報約5.9%。它的吸引力在於地址：永久業權，位處吉隆坡最成熟的外籍人士社區滿家樂（Mont Kiara）入口，兩所國際學校約1至2公里。
重點數字：584個連傢俬套房，面積約696至1,236平方呎，分佈於兩座40層以上大樓，2022年1月於約6英畝地皮上落成；Brickz 錄得2025年6月至2026年5月 Kiara 163 共42宗成交。
物業：OOAK 項目概覽
OOAK 是 One Of A Kind 的縮寫，屬 YNH Property 於滿家樂門戶打造的綜合發展項目 Kiara 163 的住宅部分。
| 地址 | 5 Jalan Kiara 4, Mont Kiara, 50480 Kuala Lumpur |
| 發展商 | D’Kiara Place Sdn Bhd，YNH Property Bhd 旗下附屬公司 |
| 業權 | 永久業權（商業地契） |
| 地皮 | 約6英畝，與 Kiara 163 零售平台及寫字樓共用 |
| 座數 | OOAK Suites 及 OOAK Residence，均為40層以上 |
| 單位 | 584個服務式住宅單位 |
| 面積 | 約696至1,236平方呎：一房、1+1雙匙及兩房 |
| 推出 | 2018年，以 OOAK 之名推出 |
| 落成 | 2022年1月 |
項目曾用三個名稱：D’Kiara Place、Kiara 163，以及 The OOAK。放盤資料三者皆有，亦會見到「Ooak Suites」及「Ooak Serviced Apartments」。
城市之上的度假式設施
住戶共享無邊際泳池及兒童池、按摩池及熱水浴池、健身室及壁球場、遊戲室、多用途禮堂、天台燒烤平台、草坪及兒童遊樂場。以智能卡出入，設閉路電視及24小時保安。
為租務市場而設
精巧間隔專為滿家樂的外籍專業人士及家庭租客而設計。1,016平方呎雙匙單位可分拆兩部分出租，這亦是此處回報勝過附近不少較大、較舊住宅的原因。
地段：位置與交通
Kiara 163 緊貼滿家樂入口的 Plaza Mont Kiara（StarProperty），咖啡店、超市及國際學校均在數分鐘範圍內。
- 購物： 隔鄰的 Plaza Mont Kiara、地盤內的 163 Retail Park 平台，以及短程車程即達的 Publika。
- 國際學校（約數）： Garden International School 及 Mont’Kiara International School 均在約1至2公里內，駕車數分鐘。位於 Ampang Hilir 的吉隆坡國際學校（ISKL）視乎交通約20至30分鐘。
- 高速公路： SPRINT、Penchala Link、Kerinchi Link、NKVE 及 Jalan Duta - Sungai Buloh 大道。
- 市中心（約數）： KLCC約10公里，TRX約12公里，非繁忙時間駕車約20至30分鐘。
- 醫院（約數）： Gleneagles Kuala Lumpur 及 Prince Court Medical Centre 約20至25分鐘。
- 公共交通： Rapid KL 巴士190、T818及T852號路線。步行範圍內沒有鐵路站。
數字：成交價與叫價
成交紀錄：
- EdgeProp，OOAK Suites： 呎價中位數約RM1,154，介乎RM1,028至1,265。最高紀錄為2026年4月一個560平方呎單位，呎價RM1,787。
- Brickz，Kiara 163： 2025年6月至2026年5月共42宗住宅成交，成交價中位數RM86.5萬，呎價中位數RM1,144，中間一半介乎呎價RM967至1,230。
2026年9月下旬 PropertyGuru 上的叫價：
| 間隔 | 面積 | 叫價 | 叫價呎價 |
|---|---|---|---|
| 一房 | 710平方呎 | RM920,000 | RM1,296 |
| 1+1雙匙 | 1,016平方呎 | RM1,238,000 | RM1,219 |
| 兩房 | 1,103平方呎 | RM1,500,000 | RM1,360 |
PropertyGuru 上全盤叫價呎價介乎RM1,101至1,561，入場價由RM78.8萬起。叫價較成交紀錄高約10%至20%，對已落成且租務暢旺的大樓而言屬正常差距。
租金與毛回報
2026年10月的叫租：
| 間隔 | 每月叫租 | 來源 |
|---|---|---|
| 開放式 | 平均約RM3,000 | iProperty |
| 一房 | RM3,400 - 4,500，平均約RM4,000 | PropertyGuru、iProperty |
| 兩房 | 平均約RM6,000 | iProperty |
一個710平方呎的一房單位，以平均叫租每月RM4,000計算，年租為RM48,000。以 EdgeProp 成交呎價中位數RM1,154計算，該單位約值RM81.9萬，毛回報約5.9%（叫租對比成交中位數）。一個1,103平方呎的兩房單位，每月RM6,000，以相同呎價中位數估值，同一基準下回報約5.7%。兩者均未計管理費、傢俬裝修、空置期及稅項。
OOAK 與其他地段比較
OOAK 呎價約RM1,150的較低入場價，正是推高其回報的原因。TRX 則處於另一層次，設有全城唯一的地鐵1號線與2號線轉乘站、10英畝天台公園，以及約30,000名區內上班人口。TRX Residences 的成交呎價中位數約RM2,265，幾乎是 OOAK 的兩倍，叫租回報仍維持約5%。請參閱為何TRX是吉隆坡新一代頂級地段。
在滿家樂區內，OOAK 是衡量新盤的已落成指標，可參閱2026年滿家樂新盤指南。放眼亞洲，我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500萬在KLCC附近可買約3,043平方呎，香港只有372平方呎，新加坡665平方呎，東京699平方呎。另見2026年吉隆坡豪宅市場。
值得考慮的因素
- 精巧單位。 OOAK 以一房及兩房套房為主。設私人電梯廳的大單位，屬白沙羅高原（Bukit Damansara）等低密度山頭住宅區的格局。
- 商業地契。 土地屬商業用途，管理費及水電費按服務式住宅收費。
- 供應量。 滿家樂的競爭住宅存量龐大，傢俬配置及單位狀況良好者租金更佳。
- 以車代步。 步行範圍內沒有鐵路站。
我們的看法
OOAK 是一項計算精準的收租資產：呎價中位數約RM1,154、永久業權，加上外籍家庭租客，造就約5.9%毛回報，滿家樂永久業權地址中能出其右者不多。
一房單位最值得持有：最易出租，在我們的計算中回報亦最高。
與 TRX 相比，是收益與地址之間的取捨：OOAK 是家庭市郊中不俗的收租之選；TRX 呎價幾近其兩倍，則是資本價值與租務需求交匯之處。
常見問題
OOAK 代表甚麼？
One Of A Kind（獨一無二）。這是 YNH Property 於2018年重新推出滿家樂 Kiara 163 住宅大樓時所起的名稱。
OOAK Kiara 163 的發展商是誰？
D’Kiara Place Sdn Bhd，YNH Property Bhd 旗下附屬公司。
OOAK 是永久業權嗎？
是。OOAK 位於永久業權土地上，屬商業地契。
OOAK 一個單位要多少錢？
成交紀錄呎價中位數約RM1,154。2026年9月，一個710平方呎一房單位叫價RM92萬，一個1,103平方呎兩房單位叫價RM150萬。
OOAK Mont Kiara 的租金回報是多少？
一房單位毛回報約5.9%，以平均叫租每月RM4,000對比成交中位數價格計算。兩房單位以同一基準計約5.7%。
OOAK 附近有哪些國際學校？
Garden International School 及 Mont’Kiara International School 均約1至2公里。位於 Ampang Hilir 的 ISKL 駕車約20至30分鐘。
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本文僅屬一般市場資訊，並非投資建議。叫價及租金取自2026年9月及10月的公開放盤資料，或會隨時變動；成交數據按所列來源報道。
Cover: OOAK Suites at Kiara 163, Mont Kiara, at blue hour. AI-generated artist's impression.