Star Residences KLCC：Jalan Yap Kwan Seng 三座永久業權大樓的售價、租金與回報
AI-generated artist's impression- RM1,929 psfStar Residences One 成交呎價中位數，2021至2026年103宗
- RM2,304 psfAscott Star（第三座）過去48個月成交呎價中位數
- ~4.4%毛租金回報：一房叫租對叫價
Star Residences KLCC 的二手成交呎價中位數約為RM1,929，以 Star Residences One 在2021至2026年間錄得的103宗成交計；第三座 Ascott Star 過去四年的成交呎價中位數則約為RM2,304。吸引之處在於地址本身：永久業權，距國油雙峰塔約一個街口，大樓內更有國際酒店營運商進駐。
重點數字：三座樓高57至58層的永久業權大樓，地盤約4英畝；合共約1,500伙，其中 Ascott Star 471伙中有353伙由雅詩閣（Ascott）管理；一房毛租金回報約4.4%。
Star Residences 項目概覽
| 地址 | Jalan Yap Kwan Seng, 50450 Kuala Lumpur |
| 發展商 | Alpine Return Sdn Bhd，Symphony Life Bhd 與 UM Land Bhd 合資公司 |
| 業權 | 永久業權 |
| 地盤 | 約4英畝 |
| 第一座（Star Residences One） | 57層，557伙，2013年推出，2019年落成 |
| 第二座（Star Residences Two） | 58層，482伙，2016年推出 |
| 第三座（Ascott Star KLCC） | 58層，471個全屋傢俬服務式住宅 |
| 常見面積 | 第一座約625至2,262平方呎；第三座最大2,972平方呎 |
| 開售價 | 第一座呎價RM1,700至1,800；第二座約RM2,200；第三座約RM2,450 |
| 管理費 | 每平方呎RM0.40（第一座） |
發展商 Alpine Return 為 Symphony Life 與 United Malayan Land（UM Land）的合資公司。項目以總值RM30億的整體計劃推出，當中亦包括由五座六層高零售餐飲建築組成的 Star Boulevard。
項目本身
第三座：駐場酒店營運商
第三座是真正的品牌住宅。471伙中有353伙由凱德集團（CapitaLand）旗下服務式住宅品牌雅詩閣管理，合約為期10年，可再續10年。業主因此擁有國際營運商、酒店大堂及專業租務服務。
品牌亦守住了價值。Ascott Star 是三座中最保值的一座：EdgeProp 記錄過去48個月呎價中位數為RM2,304，區間收窄於RM2,225至2,383。
度假級會所設施
StarProperty 列出的設施清單堪稱市中心最豐富之一：50米泳池、暖水按摩池、溫泉水療池、空中酒吧、美食廚房、私人宴會廳、卡拉OK房、瑜伽室、幼兒室及吊床花園。對享有公司租屋津貼的租客而言，這份清單份量十足。
有心尋找，亦有大單位
大部分單位面積較細，但項目亦有家庭單位。第一座最大為1,754平方呎三房及2,262平方呎頂層單位；iProperty 上有第二座2,089平方呎的3+1房；Ascott Star 則提供最大2,972平方呎的四房。
地段與生活
這是步行可達的KLCC。StarProperty 指出，步行不久即到KLCC輕鐵站，Suria KLCC、Avenue K 及 Ampang Park 都在附近，Pavilion Kuala Lumpur 及 Starhill 則需較長步程或短程車程。KLCC公園及 Royal Selangor Golf Club 亦近在咫尺。
主要道路包括 Jalan Ampang、Jalan Tun Razak 及安邦—吉隆坡高架大道（AKLEH）。Prince Court Medical Centre、國家心臟中心（National Heart Institute），以及 Jalan Ampang 上的 Gleneagles Hospital Kuala Lumpur，均在短程車程內。
數字：現時售價
2026年年中至下半年放盤的叫價：
| 大樓 | 間隔 | 面積 | 叫價 | 叫價呎價 |
|---|---|---|---|---|
| Star Residences One | 一房 | 635平方呎 | 約RM1.1M | RM1,732 |
| Star Residences Two | 3+1房 | 2,089平方呎 | RM3.65M - 3.70M | RM1,747 - 1,771 |
| Star Residences Two | 三房 | 2,089平方呎 | 約RM4.2M | RM2,011 |
根據 List.my 整理的 NAPIC 紀錄，成交價如下：
- Star Residences One： 2021至2026年共103宗二手成交，中位數RM168萬，呎價RM1,929。中間一半的成交呎價約為RM1,783至2,074。2026年至今住宅呎價中位數為RM2,132，共三宗成交。
- 近期例子： 2026年4月一個797平方呎單位以RM189.8萬成交（呎價RM2,383）；2025年10月一個1,356平方呎單位以RM301.6萬成交（呎價RM2,224）；2025年數個624平方呎單位以約RM100萬成交（呎價RM1,602）。
- Ascott Star（第三座）： EdgeProp 過去48個月呎價中位數RM2,304。
兩點觀察。同一座大樓內價差很大：624平方呎細單位轉售呎價約RM1,600，位置較佳的中型單位則達RM2,200至2,400，樓層、景觀及座向比地址更具決定性。此外，List.my 顯示第一座十二個月呎價變動為負9.1%，為今天的買家提供較溫和的入市點。
租金與回報
2026年 PropertyGuru 及 iProperty 放盤的叫租：
| 大樓 | 間隔 | 面積 | 每月叫租 | 叫租呎租 |
|---|---|---|---|---|
| Star Residences One | 一房，全屋傢俬 | 650平方呎 | RM4,000（2026年7月） | RM6.2 |
| Star Residences Two | 一房 | 707平方呎 | RM4,200 | RM5.9 |
| Star Residences Two | 三房，全屋傢俬 | 1,400平方呎 | RM9,000 | RM6.4 |
毛租金回報計算：
- 一房： RM4,000 x 12 = 年租RM48,000。對照635平方呎一房約RM110萬的叫價，毛回報約4.4%（叫租對叫價）。對照第一座成交呎價中位數RM1,929（650平方呎約RM125萬），毛回報約3.8%。
- 三房： RM9,000 x 12 = RM108,000。對照2025年10月以RM301.6萬成交的1,356平方呎單位，毛回報約3.6%。
以上均為以叫租計算的毛回報，未計管理費、傢俬裝修、空置期及稅項。租盤供應充足，單是第一座在 PropertyGuru 上已有逾50個放租單位，租金條款可以商議。
Star Residences 與 TRX 比較
Star Residences 提供KLCC永久業權地址，第三座更有國際營運商。往南約2公里的敦拉薩國際貿易中心（Tun Razak Exchange），則補上KLCC外圍無法增添的條件：全城唯一區內設有地鐵1號線與2號線轉乘站、10英畝天台公園，以及約30,000名上班族。
TRX Residences 的成交呎價中位數約為RM2,265，高於 Star Residences One 及 Ascott Star，叫租回報約5%。市場已為 TRX 支付更高呎價，租務需求依然更旺。詳情請參閱為何TRX是吉隆坡新一代頂級地段，以及KLCC新盤指南和2026年 TRX 新盤指南。
放眼亞洲，KLCC仍見價值。我們的吉隆坡與亞洲城市半徑地圖顯示，RM500萬在KLCC附近可買約3,043平方呎，在香港只有372平方呎，新加坡665平方呎，東京699平方呎。
入市前的考慮
- 密度。 三座約1,500伙，屬高密度項目，升降機、泳池平台及停車場由眾多住戶共用。
- 車位。 車位按月租用，不隨單位出售。
- 交通。 StarProperty 指出，繁忙時間 Jalan Yap Kwan Seng 及 Jalan Ampang 一帶容易擠塞。
- 細單位供應多。 大部分單位為細小一房，在租客及轉售買家之間互相競爭。
我們的看法
對想在同一地址兼得永久業權、豐富會所設施及酒店品牌的買家，Star Residences 是KLCC最完整的答案。首選是 Ascott Star：呎價守在約RM2,304，區間是三座中最窄的。
第一及第二座則宜揀座向，而非只看地段。2026年呎價中位數RM2,132，加上十二個月負9.1%的回落，給有耐性的買家留下挑選好單位的空間。全城高端市場的整體面貌，可參閱2026年吉隆坡豪宅市場。
常見問題
Star Residences KLCC 由誰發展？
由 Alpine Return Sdn Bhd 發展，該公司為 Symphony Life Bhd 與 United Malayan Land（UM Land）Bhd 的合資公司。
Star Residences 是永久業權嗎？
是。三座大樓均位於 Jalan Yap Kwan Seng 一幅約4英畝的永久業權地盤上。
Star Residences 一個單位要多少錢？
Star Residences One 的二手成交中位數約為RM168萬、呎價RM1,929（2021至2026年），Ascott Star 過去四年呎價中位數約為RM2,304。2026年叫價由一房約RM110萬，至2,089平方呎3+1房的RM370萬。
Star Residences 的租金是多少？
2026年650至710平方呎一房叫租約每月RM4,000至4,200，1,400平方呎三房約RM9,000。以叫租對叫價計，一房毛回報約4.4%。
Star Residences 有大單位嗎？
有，但屬少數：第一座最大2,262平方呎，第二座約2,089平方呎，Ascott Star 最大2,972平方呎。
Ascott Star KLCC 是品牌住宅嗎？
是。471伙中有353伙由雅詩閣管理，其餘118伙由個別業主持有。
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本文僅屬一般市場資訊，並非投資建議。叫價及租金取自2026年的公開放盤資料，或會隨時變動；成交數據按所列來源報道。
Cover: Star Residences towers beside the Petronas Twin Towers at blue hour. AI-generated artist's impression.